Конструктивные элементы многоквартирных домов со временем изнашиваются, поэтому их периодически нужно чинить, ремонтировать и укреплять. Это называется капитальным ремонтом, его проводят за счёт накопленных жильцами средств. В статье рассказываем, что входит в капремонт, как собрать на него нужную сумму и кто ответственен за его проведение.
Что такое капитальный ремонт
Капитальным называют ремонт конструктивных элементов многоквартирного дома, то есть тех его частей, от состояния которых напрямую зависит надёжность и безопасность всего здания и живущих в нём людей. К таким элементам относятся стены, фасады, крыша, подвал, фундамент, лифты и лифтовые шахты, а также инженерные системы и коммуникации (водоснабжение, газоснабжение, отопительная система, электропроводка и другое). Точный перечень работ, которые должны проводиться во время капитального ремонта, прописан в статье 116 Жилищного кодекса РФ.
Такой ремонт затрагивает только общее имущество дома — то есть то, которое относится не к конкретным квартирам, а принадлежит сразу всем собственникам.
В чём отличие капитального и текущего ремонта
Капитальный ремонт чаще всего предполагает масштабные работы, которые затрагивают конструктив многоквартирного здания и помогают продлить срок его службы. Условно, если у дома разрушается фундамент или проваливается часть покрытия крыши, косметические работы тут не помогут — нужно полноценно всё восстанавливать и чинить. Если не сделать этого вовремя, то здание в какой-то момент рискует стать непригодным для жизни.
В отличие от капитального, текущий ремонт наоборот нужен для локального решения сиюминутных проблем и неисправностей, которые конструктива обычно не касаются.
К текущим работам можно отнести косметическую покраску стен в подъезде, починку козырька над входом в здание, восстановление работы коммуникаций и так далее. Эти задачи должны выполняться на регулярной основе, раз в несколько лет или чаще, тогда как капитальные работы проводятся гораздо реже.
Есть и третий тип ремонта, который касается исправления самых мелких недочетов — например, починки сломанного доводчика на входной двери или замены разбитого стекла в подъезде. Такие работы не относятся ни к текущим, ни к капитальным, они финансируются за счёт средств, которые управляющая компания собирает на содержание многоквартирного дома. Их УК или ТСЖ обязаны выполнять по необходимости, не дожидаясь даты следующего запланированного ремонта.
Какие дома могут рассчитывать на капитальные ремонтные работы, а какие нет
Право на проведение капитального ремонта есть у всех жилых многоквартирных домов за очень редкими исключениями. Например, если дом официально признан аварийным, очень сильно изношен и не подлежит восстановлению, готовится к сносу или реконструкции, то в нём капремонт делать точно не будут, так как в этом нет никакого смысла. В таком случае жильцы дома не обязаны платить соответствующие взносы на ремонт. Но во всех остальных ситуациях жилые многоквартирные здания могут быть отремонтированы в рамках программы капремонта.
В этой программе есть ещё одно исключение — новостройки, у которых конструктив пока еще совсем свежий, крепкий и не требующий масштабных вмешательств. Правда, в какой-то момент им всё же придётся начать платить за капремонт, чтобы в будущем их дом при необходимости могли отремонтировать за счёт накопленных средств.
Как финансируется капремонт
Капитальный ремонт общедомового имущества оплачивают сами жильцы многоквартирного дома. Каждый месяц при оплате коммунальных услуг они делают взносы на капремонт, которые могут аккумулироваться либо в специальном фонде, либо на счету конкретного дома. Выбор между этими двумя вариантами делают сами жильцы на общем собрании собственников. В зависимости от их решения далее возможно два сценария.
- Если взносы перечисляются в фонд, то там они суммируются со взносами от других многоквартирных домов. Отдельного счёта для каждого дома в таких фондах нет. Получившейся общей суммой распоряжаются представители фонда — именно они решают, на ремонт какого дома направить деньги именно сейчас. В большинстве случаев они выбирают те строения, которые нужно отремонтировать как можно скорее, тогда как оставшиеся ждут своей очереди дальше.
- Если жильцы выбрали хранить взносы на отдельном счёте в банке, то они могут распоряжаться ими самостоятельно, без участия фонда или других сторон. Это значит, что собранные средства точно пойдут на капитальный ремонт конкретного многоквартирного дома и не будут перенаправлены на другие объекты. Но у такого сценария есть и минус: если имеющихся взносов не хватает на выполнение всех нужных работ, то ремонт придётся отложить, пока жильцы не накопят требуемую сумму.
Размер ежемесячных взносов зависит от региона (в разных регионах установлены разные ставки), этажности многоквартирного здания, материалов, из которых оно построено, а также от площади конкретной квартиры. При желании собственники могут проголосовать за увеличение взносов, чтобы быстрее собрать средства для проведения капремонта — однако смысл это делать есть только в том случае, если вы выбрали хранить деньги на отдельном счёте, а не в фонде.
Кто отвечает за проведение капитального ремонта
Если средства на капитальные работы собираются через фонд, то за проведение ремонта отвечает региональный оператор этого фонда. Именно он выбирает подрядчиков и договаривается с ними, следит за качеством ремонтных работ, контролирует все сроки, принимает результаты и проверяет, устранены ли все недочёты. Жильцы, собственники квартир и представители управляющей компании тоже могут наблюдать за работами и вносить свои предложения, но они не обязаны это делать.
При этом если взносы аккумулируются на отдельном счёте, то распоряжаются ими сами собственники — а значит, вся ответственность за организацию и контроль работ тоже лежит на них. Им придётся самостоятельно искать подрядчиков, обсуждать сроки ремонта и выполняемые капитальные работы, закупать материалы, проводить приёмку и так далее. Для некоторых задач теоретически можно привлечь представителей УК — например, попросить их найти строителей или ремонтников. Однако все остальные дела придётся контролировать самим жильцам.
Как добиться ремонта в своём подъезде, рассказали об этом в отдельной статье.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли не платить взносы на капремонт?
В большинстве случаев нельзя — если этого не делать, возникнет задолженность, на которую затем начислят пени. Однако существуют некоторые категории жильцов, которые освобождены от обязанности уплачивать взносы. Например, инвалиды, чернобыльцы, ветераны. Кроме того, одинокие пожилые люди старше 80 лет могут оформить субсидию, которая будет покрывать сумму взноса. В некоторых регионах также предусмотрена скидка для пенсионеров старше 70 лет.
Где лучше хранить собранные на ремонт средства — в фонде или на счёте?
Если дом старый и в нём не так много квартир, лучше выбрать фонд — так будет выше шанс, что его вовремя отремонтируют за счёт общефондовых средств. А в случае с большой новостройкой, где много квартир и нет проблем с конструктивом, можно выбрать отдельный счёт. Ко времени, когда новостройке понадобится ремонт, её жильцы уже соберут нужную сумму. Главное только хранить её в надежном банке.
Что делать, если собственников не устраивает качество выполненных работ?
В таком случае можно обращаться с замечаниями к самим рабочим, а если ситуация не исправляется — то к представителям УК или ТСЖ. Также можно привлечь совет дома или поговорить с прорабом. Все нарушения стоит фиксировать на фото или видео, чтобы у вас оставались все доказательства. Если дефекты обнаружили после сдачи работ, можно подать жалобу на подрядчиков и потребовать от них устранить недостатки.
Как часто делают капремонт и можно ли повлиять на этот срок?
Капитальный ремонт обычно проводят через 25–30 лет после постройки многоквартирного дома или после предыдущих таких работ, однако в реальности эти сроки могут меняться. Иногда ремонт откладывают, потому что здание все ещё находится в хорошем состоянии, а его конструктив пока не требует вмешательств. Но если собственники считают, что нужно провести работы раньше срока, они могут вынести этот вопрос на обсуждение — правда, такая опция доступна только в том случае, если взносы конкретного здания хранятся на спецсчёте. Если же они хранятся в фонде, то определять сроки проведения работ в конкретном доме тоже будет сам фонд.
