Апартаменты внешне выглядят так же, как квартиры. Но у них есть особенности, которые не каждому подходят. Разбираемся, в чем разница между апартаментами и квартирами.
Правовой статус апартаментов, можно ли прописаться в апартаментах и купить их в ипотеку с использованием маткапитала, какой налог придется заплатить за апартаменты и за квартиру — рассказываем обо всем по порядку в нашей статье.
Правовой статус апартаментов: что говорит закон
В октябре 2023 года стало известно, что в законодательстве может появиться понятие «апартаменты», но приравнивать его к жилью пока не будут. Об этом рассказал замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин.
Позже вице-премьер Марат Хуснуллин заявлял о том, что разработка закона об апартаментах в России зашла в тупик из-за разных мнений в регионах, и власти находятся в поиске компромисса, чтобы учесть интересы всех сторон.
Законодательно закрепить статус апартаментов пытаются с 2016 года. Тогда Минстрой предложил приравнять их к жилым помещениям в многоквартирных домах. Законопроект внесли в Госдуму в 2018 году, однако позже его сняли с рассмотрения.
В 2021 году президент России Владимир Путин поручил законодательно закрепить правовой статус апартаментов. В том же году в Госдуму внесли законопроект, который определяет новую категорию недвижимости — многофункциональные здания. В СМИ начались активные разговоры о том, что скоро апартаменты приравняют к жилью. Однако инициатива не прошла даже первое чтение.
Таким образом, в российском законодательстве не закреплено понятие апартаментов. Такие помещения не являются жильем, поэтому обычно стоят дешевле квартир.
Главное отличие между апартаментами и квартирами
Сейчас апартаменты считаются коммерческими помещениями, а не жилыми. Квартиры же имеют статус жилых помещений.
У застройщика не всегда получается купить участок под жилищное строительство, зато находится земля под гостиницу или офисное здание. Компания покупает ее и строит там дом. В нем нет квартир, но есть апартаменты — в них тоже можно жить.
Тип апартаментов зависит от типа назначения земли: под гостиницу или под объекты общественно-делового назначения. Первый вариант лучше: налоги ниже, прав больше. Чтобы узнать назначение земли, попросите у застройщика выписку из ЕГРН или межевой план на участок. Также эту информацию можно посмотреть на публичной кадастровой карте.
Можно ли прописаться в апартаментах
Жители квартир оформляют постоянную регистрацию — прописку. В апартаментах получить постоянную регистрацию (прописку) нельзя.
Исключение составляют апартаменты, расположенные в гостиницах, отелях и санаториях — там можно оформить временную регистрацию на 5 лет, по истечении этого срока ее надо продлевать. Для таких помещений действует отдельный порядок регистрации через администрацию учреждения.
Кроме того, в соответствии с Постановлением Конституционного суда РФ №4-П от 3 февраля 2026 года временно прописаться можно в нежилых помещениях, схожих по характеристикам с квартирами в многоквартирном доме, предназначенных для пребывания граждан и не входящих в номерной фонд гостиниц и иных средств размещения.
В последнем случае регистрацию могут оформить собственники таких помещений— граждане РФ, члены их семей и близкие родственники.
Какие документы нужны:
- Заявление по установленной форме
- Паспорт гражданина РФ
- Документ–основание для временного проживания гражданина в указанном помещении: договоры найма, поднайма, свидетельство о государственной регистрации права на помещение или заявление лица, предоставляющего гражданину помещение
- Копии документов, подтверждающие строительство соответствующего здания как предназначенного для пребывания граждан
Если здание построено на земле под офисы, зарегистрироваться не получится.
Можно ли купить апартаменты в ипотеку
Да. И квартиру, и апартаменты можно купить в ипотеку.
Более того, ипотеку на квартиру и на апартаменты можно рефинансировать и получить более выгодные условия по кредиту.
Какой налог на имущество за апартаменты и за квартиру
Собственники недвижимости каждый год платят налог на имущество. Его рассчитывают, исходя из кадастровой стоимости.
Владельцы квартир платят в основном 0,1-0,15% кадастровой стоимости. Для расчета налога из площади квартиры вычитают 20 кв. м и платят только с оставшихся метров.
Налог для владельцев апартаментов считают, исходя из назначения земли. Если земля под гостиницу — платят 0,5%. Под общественно-деловое здание — 2%. Площадь для расчета не уменьшают.
Говоря проще, налог на имущество в апартаментах выше.
Какие коммунальные платежи в апартаментах и в квартире
Квартира считается жильем, поэтому тарифы контролирует государство. Если коммунальщики завышают цены, жильцы жалуются в Роспотребнадзор, прокуратуру или подают иск в суд. Эти инстанции заставляют коммунальщиков поменять тарифы и вычесть переплату из сумм в платежках.
Тарифы для апартаментов контролируют не так строго. Они зависят от типа здания и аппетита коммунальщиков. Суммы в платежках за апартаменты обычно на 15-30% больше, чем за квартиры.
Владельцы апартаментов не платят взносы в фонд капитального ремонта. Но если общее имущество будут ремонтировать, их попросят заплатить.
Строительные стандарты в апартаментах и в квартире
Жилые дома не строят рядом с фабриками и заводами. Предусматривают детские сады, школы и поликлиники с необходимым количеством мест.
К жилым помещениям предъявляют строгие требования. Регламентировано все — от количества этажей и параметров инженерных систем до уровня шума. Застройщик обязан исправить недостатки, если они найдутся.
Апарт-комплекс могут построить неподалеку от завода. Рядом с домом может не оказаться больницы, садика или школы. Санитарные и строительные нормы мягче, чем для многоквартирных домов.
Можно ли получить налоговый вычет при покупке апартаментов
Когда человек покупает квартиру, он может подать документы на налоговый вычет. Государство вернет ему до 260 тыс. руб. за покупку жилья, до 390 тыс. руб. за проценты по ипотеке (при уплате НДФЛ 13%).
За покупку апартаментов налоговые вычеты не положены.
Можно ли купить апартаменты по льготной ипотеке или использовать маткапитал
При покупке квартиры можно взять ипотеку с господдержкой и использовать материнский капитал. На апартаменты эти программы не распространяются.
Кто управляет домом, где находятся апартаменты и квартиры
Общие вопросы вроде выбора управляющей компании и подрядчиков, строительства парковки у дома и благоустройства территории собственники решают сообща. Вес голоса соотносится с долей в имуществе: владелец 100 кв. м сильнее влияет на решения, чем собственник 30 кв. м. Это верно и для многоквартирных домов, и для апартаментов.
Чтобы решать все вопросы так, как захочется, нужно быть мажоритарным собственником — владеть хотя бы 51% дома. В многоквартирных домах такое практически невозможно.
А вот в апартаментах — вполне. Половину здания может выкупить предприниматель, и в этом случае именно он будет решать, что делать с территорией у дома и кого нанимать для благоустройства. Это отразится на суммах в квитанциях и на уровне комфорта жильцов.
Где лучше соседи: в квартирах или в апартаментах
В квартирах нельзя организовать гостиницу, магазин или офис. Для жильцов действуют строгие правила — например, по ночам нельзя шуметь. Это создает более предсказуемую и спокойную среду.
В апартаментах ситуация иная. Поскольку это нежилой фонд, там можно открыть гостиницу, офис, салон красоты и так далее. Ограничения по шуму для жилых помещений на апартаменты не распространяются. Это означает, что соседями могут быть не только частные лица, но и компании, а бороться с шумом и другими неудобствами значительно сложнее.
Апартаменты и квартиры: что дешевле
Земля для гостиниц и офисов дешевле, чем для жилых домов. К тому же апарт-комплекс построить проще, чем жилой: меньше ограничений.
Поэтому апартаменты стоят дешевле квартир примерно на 15-25%.
В каких случаях апартаменты лучше квартиры
Иногда купить апартаменты выгоднее, чем квартиру.
Если вы не планируете жить в доме всю жизнь и передать апартаменты внукам, разница в цене относительно квартиры наверняка компенсирует дополнительные затраты на налоги и коммунальные платежи.
Бывает, что апартаменты удобнее квартиры из-за расположения — например, в центре города или недалеко от места работы.
Апартаменты покупают для коммерческих нужд — чтобы открыть офис, магазин или мини-гостиницу. Можно оставить пару комнат для себя и практически жить на работе.
