Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — это форма самоуправления многоквартирным домом, при которой собственники квартир напрямую управляют общим имуществом. Они самостоятельно принимают решения о сроках проведения текущего ремонта, выбирают подрядные организации для обслуживания лифтов, уборки территорий и выполнения других работ, которые обычно входят в обязанности управляющей компании.
В статье подробно расскажем, что представляет собой ТСЖ, как его организовать в своем доме, а также о других формах управления МКД.
Что такое ТСЖ
Товарищество собственников жилья — так называемая группа наиболее инициативных жителей, которая занимается различными вопросами МКД, связанными с его содержанием и ремонтом, благоустройством территории возле него, тарифами на коммунальные услуги и т.д. Например, в ТСЖ собственники могут обратиться, если коммунальщики долго не вывозят мусор, если хочется установить во дворе дома детскую площадку или скамейки, а также по другим вопросам, касающимся общей собственности и жизни ЖК.
Товарищество собственников жилья может создаваться как для одного дома, так и сразу для нескольких. Последнее возможно в двух случаях:
- Если дома расположены на земельных участках с общими: границей, коммунальными сетями и другой инфраструктурой. В этой ситуации общее собрание собственников по формированию ТСЖ проводится в каждом ЖК отдельно.
- Если МКД расположены близко друг к другу и на земле с общей границей, при этом в пределах участков находятся коммунальные сети и другая инфраструктура, предназначенные для обслуживания более чем одного МКД. В этом случае проводится одно собрание для собственников помещений во всех домах.
ТСЖ регистрируется как юрлицо, при этом является некоммерческой организацией, то есть его деятельность не направлена на получение прибыли. Между тем товарищество собственников жилья вправе заниматься хозяйственной деятельностью (сдавать в аренду часть общего имущества, строить дополнительные помещения), но деньги от нее направляются на общие нужды дома.
Сколько собственников должно быть в ТСЖ
Число владельцев помещений, которые должны состоять в товариществе, закон не устанавливает. Но есть требования к минимальному составу: в ТСЖ должны быть собственники, обладающие более 50% голосов от общего числа. Если количество членов товарищества меньше, оно подлежит ликвидации.
Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в МКД.
Кто может стать членом товарищества
Состав ТСЖ, как правило, формируется, после принятия решения о создании объединения на общем собрании собственников и его регистрации в налоговой.
Присоединиться к организации вправе любой владелец помещения. Для этого нужно лишь подать заявление и подтвердить право собственности.
Как создать ТСЖ
Инициировать создание товарищества может любой собственник помещения в доме. Но само такое решение будет приниматься на общем собрании: за него должны проголосовать владельцы помещений, у которых более 50% голосов от общего числа. Ниже расскажем пошагово, как организовать ТСЖ в своем доме.
Шаг 1. Соберите инициативную группу
Если вы задумались о создании ТСЖ в своем доме, скорее всего, причиной этого стала недобросовестная работа УК, и среди ваших соседей уже есть единомышленники. В первую очередь найдите тех, кто хочет непосредственно стать членом товарищества, и тех, кто будет помогать в организации общего собрания. Кроме этого, стоит заручиться поддержкой остальных собственников помещений в доме.
Шаг 2. Подготовьтесь к собранию
Сформулируйте повестку дня, включив в нее вопросы о:
- выборе способа управления домом — ТСЖ;
- утверждении устава (проект необходимо составить до собрания);
- выборе человека, который будет регистрировать ТСЖ (обычно это будущий председатель);
- расторжении договора с УК (если в вашем доме такая форма управления).
В нее могут войти и другие вопросы по желанию жильцов, например: переход на прямые договоры собственников с коммунальщиками; наделение ТСЖ правом заключать договоры на сдачу общего имущества в аренду и так далее.
Шаг 3. Уведомите соседей о собрании
Оповестить собственников о собрании нужно не позднее чем за 10 дней до его проведения в порядке, установленном статьей 45 ЖК РФ. В сообщении укажите:
- сведения о собственнике — инициаторе собрания;
- форму его проведения (очная или очно-заочная);
- дату, место и время проведения ОСС, а если оно будет проходить в форме очно-заочного голосования, то время его начала и окончания;
- повестку собрания;
- место, где можно ознакомиться с материалами собрания (например, с проектом устава).
Такое сообщение можно направить заказным письмом, вручить лично под роспись или повесить соответствующее объявление в подъезде (если такой способ оповещения был утвержден на ОСС).
Шаг 4. Проведите собрание
Для того чтобы решение считалось принятым, нужно набрать кворум: за создание ТСЖ должны проголосовать владельцы помещений, обладающие более 50% голосов. Если товарищество формируется для нескольких домов, необходимо собрать не менее 2/3 голосов в каждом из них.
То же самое касается и других вопросов собрания.
Шаг 5. Подсчитайте результаты голосования и сообщите о них соседям
Сделать это нужно не позднее 10 дней с момента проведения собрания. Разместить такое сообщение можно в помещении дома, утвержденном на ОСС и доступном всем жильцам МКД.
Если до создания ТСЖ домом управляла УК, то ей необходимо направить уведомление о расторжении договора с копией протокола собрания.
Подробно о том, как провести общее собрание собственников, мы писали в статье.
Шаг 6. Зарегистрируйте ТСЖ
В качестве юрлица организация регистрируется в налоговой. Для этого потребуется:
- нотариально заверенное заявление;
- протокол ОСС с решениями о создании ТСЖ, утверждении его устава;
- сам устав;
- сведения о собственниках, которые проголосовали за формирование ТСЖ, а также об их долях в общем имуществе;
- квитанция об оплате госпошлины в размере 4 тыс. руб. (платить госпошлину не нужно, если документы на регистрацию юрлица подаются в электронном виде).
Шаг 7. Выберите правление ТСЖ, его председателя и ревизионную комиссию
Как мы уже сказали, эти решения относятся к компетенции собрания членов товарищества, поэтому для скорейшего начала работы ТСЖ необходимо выбрать тех, кто будет заниматься вопросами дома.
Рекомендуем обсудить их кандидатуры еще до проведения общего собрания собственников — это позволит избежать ситуаций, когда желающих управлять домом уже после создания товарищества не найдется.
Какие права и обязанности есть у товарищества собственников жилья
Деятельность ТСЖ регулируются положениями раздела VI Жилищного кодекса РФ. Согласно ему, прав и обязанностей у объединения довольно много. Ниже приведем самые важные.
Так, товарищество собственников жилья вправе:
- Заключать договоры на управление домом (в том числе с управляющей компанией, полностью или частично передав ей свои функции).
- Заключать договоры на обслуживание и ремонт общего имущества.
- Составлять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества, капремонт и реконструкцию дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд и другие цели.
- На основе этой сметы устанавливать размеры платежей (тарифы) и взносов для собственников.
- Сдавать общее имущество в аренду (причем как свободные площади, технические помещения, так и фасад дома для размещения рекламы).
Если собственники не участвуют в общих расходах, товарищество может подать на них в суд и взыскать эти суммы, а также убытки, связанные с неуплатой.
Вместе с тем у ТСЖ есть и обязанности. Так, оно должно:
- Содержать общее имущество в надлежащем состоянии (то есть, например, следить за тем, чтобы системы дома были постоянно готовы к поставке коммунальных ресурсов). А при необходимости своевременно его ремонтировать.
- Следить за чистотой и порядком в подъездах, подвалах, коридорах, на чердаках и в других местах общего пользования, а также за вывозом мусора и уборкой снега.
- Представлять интересы собственников в вопросах общего имущества.
Из каких органов состоит товарищество собственников
Согласно Жилищному кодексу, у ТСЖ следующая структура:
Структурный орган | Функциональное назначение |
|---|---|
Собрание членов товарищества | Это главный орган управления товарищества собственников. На собрании, например, утверждается план содержания и ремонта общего имущества, определяются направления использования дохода от хозяйственной деятельности, принимаются решения о реорганизации и ликвидации объединения, избираются другие — нижеперечисленные — органы ТСЖ. |
Правление ТСЖ | Оно руководит деятельностью товарищества: контролирует, чтобы члены объединения соблюдали устав и вносили обязательные платежи. А еще составляет сметы доходов и расходов, заключает договоры на обслуживание и ремонт дома, созывает и проводит собрание членов ТСЖ. Избирается правление не более чем на два года. |
Председатель правления | Он следит за тем, чтобы решения правления выполнялись, дает указания другим членам ТСЖ, подписывает платежные документы и договоры с подрядчиками. Срок избрания на эту должность законом не ограничен, но может быть определен уставом товарищества. |
Ревизионная комиссия | Она не реже одного раза в год проверяет финансовую деятельность товарищества и отчитывается о ревизии перед собранием членов ТСЖ. Избирается комиссия не более чем на два года, при этом члены правления состоять в ней не могут. |
Какие еще способы управления МКД есть
В России существует три способа управления многоквартирным домом:
- Непосредственное управление собственниками помещений (доступно для домов, где до 30 квартир).
- Управление управляющей компанией.
- Управление ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.
Наиболее распространенной является вторая форма, о первой же стоит сказать чуть подробнее. При таком способе договоры на услуги по содержанию и ремонту общего имущества заключает один из собственников от имени всех владельцев помещений. Делает он это по доверенности от них.
А вот договоры о предоставлении коммунальных услуг (горячей и холодной воды, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления, обращения с ТКО) каждый собственник заключает отдельно.
Чем ТСЖ отличается от УК
Товарищество собственников — некоммерческая организация, созданная самими жильцами для управления домом. Члены ТСЖ не получают зарплату, если это не прописано в уставе. А управляющая компания — коммерческая организация, которая работает за определенную плату.
ТСЖ подотчетно жильцам, и все расходы собственники могут проверить. Что касается УК, она отвечает по договору, но может экономить на обслуживании дома.
Кроме того, собственники гораздо больше заинтересованы в том, чтобы условия проживания в доме были комфортными и безопасными. Поэтому товарищество, например, может более оперативно реагировать на проблемы, чем управляющая компания. К примеру, при возникновении претензий к подрядчику быстро его поменять. В случае с УК изменения требуют времени.
В чем преимущества и недостатки ТСЖ
У такого способа управления есть как плюсы, так и минусы — разберем главные из них.
Плюсы | Минусы |
|---|---|
Самостоятельность и независимость в принятии решений. Жители могут управлять домом сами, без посредников. Они вправе выбирать понравившихся подрядчиков для обслуживания и ремонта дома, поставщиков коммунальных услуг, а также устанавливать приемлемые тарифы. Более того, при возникновении спорных моментов все эти компании ТСЖ может оперативно поменять. | Риск недобросовестной работы ТСЖ. Как и в любой другой организации, среди членов объединения могут оказаться некомпетентные, безответственные или имеющие корыстные цели люди. |
Возможность распоряжаться общим имуществом. И получать деньги от сдачи в аренду свободных помещений, рекламных мест на фасаде, направляя их на повышение качества жизни в доме. | Сложность в организации работы товарищества. Для того, чтобы ТСЖ действительно эффективно работало, нужна координация большого числа собственников, что обычно непросто. |
Возможность контролировать расходы. ТСЖ обязано отчитываться о доходах и расходах каждый год. Соответствующий отчет объединение загружает в ГИС ЖКХ, где он доступен всем жильцам. | Более высокие тарифы. Для ТСЖ на некоторые работы они могут быть выше, чем для УК, которая может сбить цену за счет большого объема заказов. |
Главное: резюме
- ТСЖ является альтернативным способом управления домом. Но он подойдет скорее для МКД с активными собственниками, у которых есть желание и время решать текущие и ситуативные вопросы ЖК.
- Круг обязанностей объединения обширен: это и определение тарифов на коммунальные услуги, и ремонт общего имущества, и решение возникающих споров между жителями МКД.
- Товарищество собственников жилья можно создать только по решению общего собрания. Для того, чтобы оно считалось принятым, нужно набрать кворум в 50% голосов.
- Помимо очевидных плюсов ТСЖ, таких как самостоятельное руководство домом, есть и минусы. Например, более высокие тарифы на услуги по обслуживанию и ремонту дома и трудности в организации работы товарищества.
