Покупка жилья на вторичном рынке несет в себе долю риска. Квартирой до вас уже владели, а значит, возможны непредвиденные ситуации. Перед тем, как подписать договор купли-продажи жилья, уточните информацию о правообладателе.
В статье разберем, зачем это нужно, как проверить собственника и какие данные о продавце должны насторожить.
Зачем проверять, кому принадлежит квартира
Информация о собственнике квартиры нужна, чтобы убедиться, что продавец действительно является владельцем недвижимости и имеет право распоряжаться ею. Также такая проверка важна, если недвижимость продается по доверенности (например, собственник находится в другом городе) или когда нужно связаться с ее владельцем.
Недостоверная информация о правообладателе влияет на сделку, оттягивает сроки регистрации недвижимости и может привести к расторжению договоренностей. Для уверенной покупки и надёжного владения нужен тщательный и глубокий анализ документов, истории переходов права и самих участников сделки.
Можно ли узнать ФИО владельца только по адресу или кадастровому номеру
Информация об объекте недвижимости и ее владельце содержится в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Но с 1 марта 2023 года из-за законодательных изменений Росреестр перестал публиковать сведения о собственниках в выписке ЕГРН, если ее заказывают третьи лица. Это сделано в целях безопасного использования личной информации. Теперь получить выписку с данными о собственнике можно только с его согласия.
Право получить выписку в прежнем формате могут только:
- собственник недвижимости или его представитель, супруг
- собственник объекта, расположенного на земельном участке — в отношении собственника этого участка (и наоборот)
- наследник недвижимости
- залогодержатель недвижимости
- арендатор (наниматель) в отношении своего арендодателя (наймодателя) и наоборот
- владелец смежного земельного участка
- кадастровый инженер
- органы власти — если выписка необходима для оказания государственных и муниципальных услуг
- нотариус
- арбитражные управляющие, суды, правоохранительные органы, судебные приставы-исполнители, органы прокуратуры и органы, ведущие оперативно-розыскную деятельность
- ряд других должностных лиц
Остальные лица могут получить выписку с данными о правообладателе только с его разрешения или через нотариуса. В первом случае владельцы квартир подают заявление в Росреестр на раскрытие своих данных в выписке, но в этом случае информация становится доступна всем.
Как проверить, кому принадлежит квартира
Есть несколько способов, как узнать собственника квартиры:
Через портал госуслуг или МФЦ
Попросите собственника показать вам выписку, заказанную на портале «Госуслуги» или в многофункциональном центре (МФЦ) «Мои документы».
У нотариуса
Нотариус вправе бесплатно запросить выписку из ЕГРН при удостоверении сделки или совершении других действий.
Через БТИ
В бюро технической инвентаризации можно получить сведения о правах на недвижимость, оформленных до 1998 года, если такие сведения не переданы в ЕГРН. Учтите, БТИ предоставляет информацию только владельцам жилья или в случае судебного разбирательства. Этот способ больше подойдет для собственников долей, желающих узнать обо всех правообладателях квартиры или дома.
Какие сведения о собственнике должны вызвать подозрение
- Данные в выписке расходятся с информацией, полученной от продавца. В этом случае есть риск стать жертвой мошенничества.
- Квартира находится в общей долевой собственности, но у продавца нет подтверждения по всем долям в собственности.
- Среди собственников есть несовершеннолетние. Сделка затянется, так как органы опеки должны выдать разрешение. Как правило, выдается оно при условии одновременной регистрации за несовершеннолетними владельцами другой жилой площади.
- Наличие ареста или другого обременения. Орган регистрации приостановит сделку до момента снятия ограничений. Когда они будут сняты, не сможет точно определить никто.
Какие документы надо запросить у продавца квартиры
Вместе с тем следует запросить у продавца и другие документы:
- паспорта всех собственников;
- документ-основание права собственности на квартиру (например, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, долевого участия или уступки права требования);
- выписку из ЕГРН;
- согласие супруга на продажу;
- справку об остатке маткапитала.
Как связаться с собственником
Если у вас нет контактов владельца квартиры, попробуйте следующие способы для связи с ним:
- Прийти по адресу жилья. Самый очевидный и простой путь, ведь большинство собственников живут в своих квартирах.
- Соседи. Способ хорош для старого фонда, где соседи знают друг друга и передадут вашу просьбу о встрече собственнику.
- Социальные сети. Если вы знаете фамилию, имя и отчество владельца жилья, поищите его аккаунт в социальных сетях.
На какие еще данные при покупке квартиры обращать внимание
Выписка из ЕГРН содержит информацию не только о собственнике жилья, но и об объекте недвижимости, а также другие сведения, предусмотренные законом. Что еще нужно сделать до подписания договора о покупке квартиры:
- Сверить площадь, адрес объекта и другие характеристики с теми, что указаны в выписке.
- Сверить описание и реквизиты документа, на основании которого возникло право собственности владельца жилья.
- Проверить ограничения в отношении квартиры (арест или ипотека). Наличие обременений — однозначный стоп-фактор для сделки. Арест снимается тем же органом, который его наложил. Росреестр вносит в ЕГРН сведения, которые направляет соответствующий правоохранительный орган. Ипотека погашается по заявлению банка.
- Проверить, есть ли отметка о запрете проведения государственной регистрации без личного участия собственника. Если от имени продавца действует представитель по доверенности, обязательно проверьте этот пункт. Иначе регистрирующий орган вернет документы без рассмотрения.
- Уточнить, проводятся ли регистрационные действия в момент выдачи выписки. Галочка в пункте «сведения о наличии поступивших, но не рассмотренных заявлений» — тоже повод насторожиться.
Как узнать собственника квартиры: заключение
- Актуальная и достоверная информация об объекте недвижимости и его собственниках содержится в выписке из ЕГРН.
- Обязательно сверьте данные по квартире из выписки с фактическими данными жилья.
Читайте в специальном гиде о безопасной и выгодной покупке квартиры
