Что такое многоквартирный дом

Приобретая квартиру в многоквартирном доме (МКД), мы редко задумываемся о юридическом и архитектурном статусе здания. Между тем знание особенностей недвижимости помогает грамотно использовать имущество, управлять им, четко осознавать прав и обязанности не только свои, но и людей по соседству.

Что такое МКД, какие дома считаются многоквартирными по закону, какие есть виды многоквартирных домов — разберемся в статье.

Что такое многоквартирный дом

Термин кажется интуитивно понятным, но у него есть четкие определения как с архитектурной, так и с юридической точки зрения.

С точки зрения архитектуры

Архитектурно многоквартирный дом — это здание, которое состоит из множества обособленных жилых помещений (квартир), каждое из которых предназначено для проживания отдельного человека или семьи.

В многоквартирном доме обязательно есть общее имущество, и его невозможно использовать отдельно от квартир:

• конструкции: несущие стены, фундамент, крыша
• инженерные системы: лифты, системы отопления, водоснабжения, канализации, электросети
• общие помещения: подъезд, лестничные клетки, чердаки, подвалы, колясочные
• придомовая территория: земельный участок с детскими и спортивными площадками, тротуарами, парковками и другими элементами благоустройства

Проще говоря, это единый комплекс, где частное — квартира — неразрывно связано с общим.

По закону

Юридическое определение МКД закреплено в Жилищном кодексе и Постановлении Правительства № 47. Согласно им, многоквартирный дом — это совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования.

Обязанности жильцов при таком юридическом статусе здания:

• общее имущество принадлежит всем собственникам квартир на праве долевой собственности
• управление домом осуществляется самими собственниками — через ТСЖ или управляющую компанию
• обязанность по содержанию и ремонту общего имущества лежит на всех владельцах квартир

Разновидности МКД

Многоквартирные дома классифицируют по этажности, материалу стен, серии и времени постройки.

По этажности

• Малоэтажные (1-4 этажа): таунхаусы, низкие городские дома
• Средней этажности (5-9 этажей): самые распространенные «хрущевки» и «брежневки»
• Многоэтажные (10-25 этажей): современные панельные, монолитные и кирпичные дома
• Высотные (более 25 этажей): небоскребы, современные новостройки

По материалу и технологии строительства

• Панельные дома — собираются из готовых железобетонных плит. Как правило, выделяются быстрыми сроками возведения, но могут уступать по тепло- и звукоизоляции.
• Кирпичные — долговечные дома с хорошей теплоизоляцией. Новые, как правило, дорогие и строятся долго.
• Монолитные дома — отмечаются бесшовной конструкцией, прочной и гибкой для планировок. Отличная звукоизоляция от соседей, но квартиры могут быть холодными без дополнительного утепления.
• Блочные дома — похожи на панельные, но строятся из более мелких шлакоблоков или газобетонных блоков.

По периоду постройки

• «Сталинки». Построены до 1960-х, обычно выделяют их просторные комнаты и высокие потолки.
• «Хрущевки». Построены 1960-1980-е, обычно малогабаритные квартиры с низкими потолками.
• «Брежневки». Построены 1970-1990-е, отмечаются улучшенной планировкой, наличием лифтов и мусоропроводов.
• Современные дома. Такими считаются те, что были построены после 2000-х годов с учетом новых СНиПов и требований к комфорту.

По серии

Серия многоквартирного дома — это группа зданий, построенных по одному типовому проекту. Каждая серия имеет буквенно-цифровое обозначение, например, КОПЭ, П-46, 1-511. Такие дома похожи по внешнему виду, планировкам квартир, технологиям строительства и материалам.

Признаки многоквартирного дома

Характерные признаки дома, который считается многоквартирным:

• Есть две и больше изолированные квартиры с отдельными входами.
• Есть помещения общего пользования — лестницы, подъезды, лифты.
• Общее инженерное оборудование — системы отопления, водоснабжения, электричество, которые снабжают каждую квартиру отдельно.
• Придомовая территория, которая юридически является частью многоквартирного дома.
• Организация управления через ТСЖ, управляющую компанию или непосредственное участие собственников.

Разница между многоквартирным и частным жилым домом

Основное отличие в том, что в многоквартирном доме есть общее имущество, места, которыми пользуются все. В частном жилом доме общего имущества нет и не может быть в принципе, потому что все, включая земельный участок, принадлежит конкретному собственнику.

Соответственно в многоквартирном доме есть ответственность собственника за свою квартиру и коллективная — когда дело касается общих пространств. В частном же доме ответственность за ремонт, состояние дома и благоустройство участка полностью лежит на владельце.

Зачем знать статус многоквартирного дома

Жизнь в многоквартирном доме влечет за собой определенные обязательства и последствия. Их важно понимать, чтобы отстаивать свои права, знать свои обязанности как жильца в доме и понимать, как решать возникающие вопросы и конфликты.

Ниже несколько важных пунктов.

Оплата жилищно-коммунальных услуг. Вы платите не только за свет и воду в своей квартире, но и за ремонт лифта, уборку подъезда, освещение двора и другие работы по общему имуществу.

Участие в управлении домом. У вас есть право голоса на общем собрании собственников. Вы можете выбирать управляющую компанию, решать, как использовать придомовую территорию, инициировать установку видеокамер в подъезде.

Статус дома влияет на порядок приватизации квартиры. При приватизации вы получаете в собственность только квартиру и долю в праве на общий земельный участок под многоквартирным домом и вокруг него. Эту долю нельзя выделить в натуре и продать отдельно.

Занимать пространства в местах общего пользования, менять что-то во дворе многоквартирного дома по своему усмотрению запрещено. Условно, чтобы поставить скамейку во дворе, понадобится получить согласие других собственников, согласовать изменения с управляющей компанией или ТСЖ. Также оставлять крупногабаритные вещи в коридорах не стоит, чтобы избежать конфликта с соседями.

Если у вас есть автомобиль, нужно позаботиться о парковочном месте и соблюдать права других соседей-автовладельцев.

Для разрешения споров с соседями, управляющей компанией или муниципалитетом нужно пользоваться Жилищным кодексом, законами и нормами, которые регулирует отношения в МКД.

Жизнь в многоквартирном доме — это постоянное взаимодействие с другими жильцами. А, значит, важно учитывать не только свои интересы и права, но и тех, кто живет по соседству.

Заключение

Многоквартирный дом — не просто место проживания, это здание со своими четкими юридическими и архитектурными границами. Быть собственником квартиры в МКД — значит быть частью большого коллектива и нести свою долю ответственности за общее имущество и комфорт.

• Что делать, если во дворе жилого дома портят инфраструктуру
• Как законно установить видеокамеру в подъезде
• 8 причин наладить отношения с соседями