Несмотря на то, что число коммунальных квартир в России постепенно сокращается, они все еще распространены на рынке и востребованы у покупателей. Главная причина популярности — доступность: комната в коммуналке стоит значительно дешевле отдельной квартиры. Впрочем, как и в общежитии. Тем не менее это совершенно разные типы жилья.
Рассказываем, что такое коммунальная квартира, чем она отличается от общежития и где лучше покупать комнату.
Что такое коммунальная квартира
Коммунальная квартира — это квартира с двумя и более изолированными комнатами, которые могут находиться как в долевой собственности, так и в индивидуальной (когда комната зарегистрирована как самостоятельный объект и имеет свой кадастровый номер). При этом помещения, предназначенные для обслуживания всех жильцов, — коридор, кухня, санузел, балкон, кладовка — всегда общие и являются общей долевой собственностью. Доли в ней пропорциональны площади их комнат. То есть чем больше площадь комнаты, тем больше доля ее владельца в общей собственности.
Подробнее о том, как правильно пользоваться общим имуществом, расскажем ниже.
Правила проживания в коммунальной квартире
Жить в коммунальных квартирах могут как собственники, так и арендаторы, в том числе наниматели по договору соцнайма.
Социальный наем — это:Механизм, при котором государство дает бесплатно жилье гражданам, официально признанным малоимущими и нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Все проживающие в коммунальной квартире должны соблюдать ряд правил:
- использовать комнату только по назначению;
- поддерживать чистоту и порядок в своей комнате, а также в местах общего пользования;
- соблюдать режим тишины и общественный порядок;
- учитывать права и интересы соседей.
Отдельно стоит сказать о курении: курить можно только в своей комнате, и только если это не доставляет неудобств соседям. На общих территориях курение запрещено.
Плюс ко всему владельцы помещений обязаны:
- вовремя оплачивать счета за жилищно-коммунальные услуги;
- ремонтировать и менять общее имущество.
Порядок пользования общим имуществом
Как уже было сказано, доля в общей собственности конкретного владельца пропорциональна площади его комнаты.
Пример:В коммунальной квартире три комнаты, две из них принадлежат семье, одна — студенту. В этом случае две трети кладовки будут в распоряжении семьи, одной третью может пользоваться студент.
То же самое касается и других помещений, включая кухню: владелец двух комнат вправе занять площадь больше, нежели собственник одной.
Однако жильцы могут договориться и об ином распределении общей территории.
Что касается порядка содержания мест общего пользования, его должны установить владельцы комнат. Речь, к примеру, о графике уборки и дополнительных правилах проживания в коммунальной квартире.
При этом собственник комнаты не имеет права:
- Выделять свою долю в общей собственности в натуре.
- Отчуждать (продавать, дарить, передавать) ее.
Расчет платы за коммунальные услуги
В общежитиях и коммуналках, не входящих в жилищный фонд организаций, осуществляющих образовательную деятельность, оплата происходит в общем порядке на основании показаний квартирного счетчика, соразмерно доле в праве общей собственности на помещения общего пользования в такой квартире.
То есть оплата зависит от площади занимаемой комнаты. Иногда соседи по коммуналке просто делят счет за ЖКУ поровну.
Также у жильцов коммунальной квартиры могут стоять индивидуальные приборы учета электроэнергии, и в этом случае каждый платит за то количество ресурсов, которое потребил.
В действительности же соседи не всегда оплачивают свою часть ЖКУ, и тогда добросовестным жильцам остается либо заплатить самим, либо столкнуться с отключением коммунальных услуг.
В этом случае может помочь разделение счетов за коммунальные услуги. Тогда каждый из собственников будет платить за себя, поэтому гасить чужой долг не придется, а ограничить доступ к объектам коммунального хозяйства, которыми пользуются и добросовестные плательщики, уже нельзя.
Продажа и аренда комнат
Если сдать комнату собирается собственник, то для самой аренды такое согласование не требуется. Но он должен получить согласие всех владельцев коммуналки, чтобы арендатор мог пользоваться общим имуществом.
Для сдачи комнаты, которая уже находится в социальном найме, требуется согласие всех собственников и арендаторов коммуналки, в том числе согласие госоргана, от имени которого заключен договор социального найма.
Что касается покупки и продажи комнаты в коммунальной квартире, у всех собственников есть преимущественное право ее купить, поэтому продавец должен сначала предложить комнату им и уже в случае отказа искать других покупателей.
Что такое общежитие
По закону, комнаты в общежитиях относятся к специализированному жилищному фонду и предназначены для временного проживания граждан на время работы, службы или обучения. Приватизировать и продать их нельзя до тех пор, пока муниципалитет не переведет комнату в другую категорию жилых помещений.
Например, если общежитием сначала владело государственное или муниципальное предприятие, а затем его передали местным властям, с которыми жильцы заключили договор социального найма. Такую комнату потом можно приватизировать, получив статус собственников.
Эти общежития, как правило, коридорного и секционного типа. Первые представляют собой коридор, по обе стороны которого расположены комнаты. На этаже есть общие санузел, душевая и кухня. При втором типе предусмотрено разделение на секции. В каждой из них несколько комнат с общими кухней, санузлом и душем.
Если комната в общежитии числится как самостоятельное жилое помещение, то продать ее можно точно так же, как обычную квартиру.
Если же она находится в общей долевой собственности, то действует право преимущественного выкупа. То есть владелец комнаты обязан предложить купить ее своим соседям, которых может быть гораздо больше, чем в коммунальной квартире.
Поэтому один из пунктов, который нужно проверить при покупке комнаты и в коммуналке, и в общежитии, — форма собственности и наличие отказов от покупки. Более подробно о том, на что еще необходимо обратить внимание до сделки, расскажем ниже.
Схема оплаты платежей за ЖКУ в общежитии та же, что и в коммуналке. только квитанция приходит на каждого собственника отдельно, поэтому переложить обязанность по оплате счетов на соседа не получится.
В чем отличие коммунальной квартиры от общежития
Зачастую в общежитии соседей больше, чем в коммунальной квартире. Но общежитие общежитию рознь, и плотность заселения может быть разной. На этаже могут быть заселены как две-три комнаты, так и все, поэтому каждый конкретный случай нужно рассматривать отдельно.
Что же касается комфорта проживания в плане ведения быта и взаимодействия с соседями, это зависит от жильцов, но вероятность возникновения конфликтов в коммунальной квартире все же выше.
Комната в коммунальной квартире с точки зрения комфорта проживания, последующей продажи и расширения площади лучше. Коммунальная квартира — это тот случай, когда показатели капитализации выше за счет возможности расширения площади. Причем делать это можно постепенно, не прибегая к заемным средствам — и в результате стать собственником целой квартиры.
Что касается общежитий, то из них тоже можно создать бизнес-проекты с просчитанной маржинальностью. Однако это всегда сложнее и более затратно как финансово, так и по времени.
Какие есть риски при покупке комнаты
Среди общих рисков, которые относятся как к комнатам в коммуналке, так и в общежитии, можно выделить четыре основных, говорит Светлана Ганькова:
- Юридические. Поскольку комнаты являются своеобразной обменной монетой на рынке недвижимости, их собственники меняются довольно часто. Поэтому высока вероятность обременений и арестов на таких объектах.
- Мошеннические. Комнаты часто фигурируют в схемах обналичивания различного рода субсидий, из-за чего у покупателя могут возникнуть проблемы.
- Субъективный фактор. Велик риск получить неадекватных или маргинальных соседей. Комнаты часто сдают в аренду, а в силу их небольшой стоимости постояльцы представляют определенный социальный слой.
- Коммунальные долги. Они грозят катастрофой, особенно в том случае, если не разделены счета по помещениям либо не все собственники заключили договоры на оказание коммунальных услуг с обслуживающими и ресурсоснабжающими организациями.
Если говорить отдельно про риски покупки комнаты в коммуналке, можно столкнуться с невозможностью использовать свое имущество, если другие собственники препятствуют этому, отмечает эксперт.
Также могут возникнуть трудности при продаже, если другие собственники не откажутся от преимущественного права покупки и не захотят выкупить сами.
«Особо сложные ситуации возникают, когда такой сосед отсутствует по месту жительства, и нет возможности установить его место нахождения. Либо родители в разводе, собственником является ребенок, и один из родителей самоустраняется от представления его интересов. Или соседняя комната принадлежит умершему человеку, а наследники не спешат вступать в права», — подчеркивает Светлана Ганькова.
Что касается комнат в общежитиях, то к вышеперечисленным рискам добавляется еще большее количество соседей, от которых требуется собрать отказы от преимущественного права покупки. Причем стоимость этих документов порой больше цены самой комнаты, резюмирует эксперт. То есть процесс покупки комнаты может затянуться, и продать ее в будущем тоже будет непросто.
Что выгоднее купить: комнату в коммунальной квартире или в общежитии
Если говорить о стоимости покупки, то комната в общежитии обойдется дешевле, особенно если она находится в старом фонде, говорит Светлана Ганькова.
Например, в Кировском районе Санкт-Петербурга речь о 1,63-2 млн руб. за комнату в общежитии и о 1,55-4,15 млн руб. — в коммуналке. В Центральном районе комната в общежитии стоит в среднем 1,6 млн руб., в коммунальной квартире — 3,9 млн руб.
Если же рассматривать покупку такой недвижимости с точки зрения ее продажи в будущем, продолжает эксперт, то на первом месте комнаты большой площади в общежитиях блочного типа, расположенные рядом с узлами водоснабжения и канализации, так как их можно реконструировать в студии. На втором месте комнаты в коммуналках. На третьем — оставшиеся комнаты в общежитиях.
По словам Светланы Ганьковой, комнаты имеют большую инвестиционную привлекательность для всех слоев населения. «Традиция хранить деньги в «бетоне» как понятном и доступном средстве сбережения останется еще довольно долго, особенно у старших поколений», — объяснила она.
На что обратить внимание при покупке комнаты
Вне зависимости от того, какую недвижимость вы покупаете, необходимо удостовериться в том, что и с собственником объекта, и с документами на него все в порядке, говорит директор агентства недвижимости «ДЕЛО» Ольга Котова.
Поэтому, по ее словам, обязательно нужно запросить паспорта всех собственников, свежую выписку из ЕГРН, документ-основание права собственности на жилье.
Первое, что нужно сделать, — убедиться в том, что паспорт владельца действителен, нет текущих исполнительных производств, из-за которых на недвижимость могут наложить арест. Также следует проверить, что у продавца нет больших долгов, которые могут повлечь его банкротство.
Если среди собственников есть несовершеннолетние, то сделка должна проходить с участием органов опеки и попечительства, отмечает эксперт.
Если объект недвижимости приобретали по договору купли-продажи, договору уступки или ДДУ в браке, необходимо запросить нотариальное согласие супруга на продажу недвижимости, если тот не участвует в сделке. Также стоит убедиться, что при приобретении жилья не использовался материнский капитал.
Покупка комнат осложняется тем, что в большинстве случаев они являются объектом долевой собственности, и по закону соседи имеют право преимущественной покупки. То есть перед продажей недвижимости ее владелец обязан предложить соседям купить комнату, и, если они откажутся, он может продать ее постороннему человеку, причем по цене не ниже той, по которой предлагал соседям. На раздумье соседу дается месяц.
Отказы соседей от преимущественного права покупки должны быть оформлены нотариально. На практике таких дольщиков может быть огромное количество, и найти их, а потом уговорить пойти к нотариусу просто не представляется возможным.
В таком случае собственникам остальных долей можно отправить уведомления о продаже с обязательным указанием адреса и стоимости объекта. Их отправляют заказными письмами с уведомлением о вручении. Если в течение месяца дольщики не сообщат собственнику о желании выкупить недвижимость, ее можно продавать иному лицу.
Также не стоит забывать о том, что сделка по отчуждению доли всегда проводится через нотариуса.
Для того чтобы сделка прошла без проблем и они не возникли в будущем, стоит обратиться к специалистам, которые проверят и собственников, и документы на недвижимость, а также помогут с другими вопросами, которые актуальны конкретно в вашем случае.
