Дом сдан в эксплуатацию, вы получили ключи, зарегистрировали право собственности — и вот вы счастливый владелец квартиры в новом доме. Не успели вы толком пожить в ней, как приходит квитанция на оплату ЖКУ. Рассказываем, как разобраться в платежках и за что приходится платить еще до фактического переезда в квартиру.
С какого момента начисляется плата за коммуналку
Получить неоплаченный счет за коммуналку можно еще до переезда в новую квартиру. В соответствии со ст. 153 Жилищного кодекса РФ обязанность по оплате услуг ЖКХ возникает после подписания акта приема-передачи.
То есть неважно, живете вы в квартире или нет — если вы имеете право пользоваться жилым помещением, платить придется. Даже если не расходовать электричество, газ и воду, коммунальные платежи в новом доме будут начисляться как минимум за содержание общего имущества и за отопление (в холодное время года).
Каждый месяц до 10 числа россияне обязаны оплачивать счета за коммунальные услуги (если не установлен другой срок). После этого наступает просрочка.
Дата регистрации права собственности на новое жилье тоже не имеет значения. Этот процесс может занять некоторое время, но по закону вы можете заселиться в квартиру до его завершения.
При этом все суммы, которые были начислены с момента ввода дома в эксплуатацию и до подписания акта приема-передачи, — это зона ответственности застройщика.
Для взыскания долгов по коммунальным услугам действует общий срок — три года. Это уточняется в п. 41 в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 22.
Сергей купил квартиру в новостройке в начале 2025 года, а в июле дом был сдан в эксплуатацию. Сергей подписал акт приема-передачи 3 сентября. Соответственно, расходы на оплату услуг ЖКХ с июля по август должен нести застройщик. Сергей обязан оплачивать коммуналку только с сентября.
Что входит в первый платеж за ЖКХ в новостройке
Первая квитанция часто вызывает вопросы. Вот основные статьи расходов, которые вы увидите:
- Содержание общедомового имущества. Уборка подъездов, придомовой территории, обслуживание лифтов, освещение мест общего пользования.
- Отопление. Начисляется по нормативам в отопительный сезон, даже если вы не живете в квартире.
Если каких-то услуг фактически еще нет (например, домофон или охрана), но они указаны в квитанции, обратитесь в УК для перерасчета.
Кто должен ставить счетчики в новостройках
Установка индивидуальных приборов учета (ИПУ) — воды, электричества и газа — в новых домах является прямой обязанностью застройщика по закону РФ. Монтаж должен быть выполнен до момента сдачи дома в эксплуатацию.
При приемке квартиры новоселам необходимо проверить наличие всех счетчиков. Их отсутствие — веское основание для отказа от подписания акта приема-передачи до полного устранения недостатков.
Ключевые аспекты
- Расходы на счетчики уже включены в стоимость жилья, так как это законодательное требование.
- Управляющая компания также обязана проверять оснащение дома приборами учета при приемке от застройщика.
- С 2021 года застройщики обязаны монтировать «умные» счетчики электроэнергии с функцией автоматической передачи показаний.
После приемки квартиры все обязательства по обслуживанию, поверке и замене счетчиков ложатся на нового собственника жилья.
Что делать, если квитанция пришла до подписания акта
Если вы получили коммунальную платежку за период до подписания акта приема-передачи:
- Не оплачивайте эту квитанцию.
- Сфотографируйте документ для доказательства.
- Направьте обращение в управляющую компанию со ссылкой на ст. 153 ЖК РФ и требованием пересчитать долг на застройщика.
- Уведомите застройщика о ситуации.
Как оформить лицевой счет на квартиру
Итак, вы подписали акт приема-передачи и знаете, что с этого момента обязаны платить за услуги ЖКХ. Теперь нужно зарегистрировать право собственности на квартиру и открыть лицевой счет.
Лицевой счет — это индивидуальный номер, который присваивается жилому помещению для начисления жилищно-коммунальных платежей. При условии, что вы первый собственник квартиры в новостройке, лицевой счет нужно открывать самостоятельно.
Некоторые современные застройщики присваивают лицевые счета квартирам сами, собственникам остается только дождаться квитанции на оплату. Также многие строительные компании запускают свои мобильные приложения, в них тоже можно получать квитанции и оплачивать коммунальные услуги онлайн.
Если это не ваш случай, рассказываем, что нужно для открытия лицевого счета.
Этап 1. Подготовить документы — паспорта собственников, выписку из ЕГРН, акт приема-передачи.
Этап 2. Обратиться в управляющую компанию, которая обслуживает ваш дом. Подробности — читайте в статье: «Как узнать свою управляющую компанию».
Этап 3. Получить паспорта на счетчики отопления, воды, электроэнергии и оформить акт их ввода через УК. Иногда управляющая компания передает паспорта на приборы учета в момент приемки квартиры. Если этого не произошло, нужно запросить их самостоятельно.
Этап 4. Написать заявление на открытие лицевого счета. Если у управляющей компании заключен договор с ресурсоснабжающими организациями (энергосбытом, водоканалом и другими), в этом случае она выступает посредником между ними и жильцами дома. Для открытия лицевого счета достаточно будет один раз передать заявление и документы в УК. Если дом переведен на «прямые» договоры с ресурсниками, то нужно открывать лицевые счета у каждого поставщика услуг отдельно.
Вот и все. Квитанцию на оплату услуг ЖКХ ждите в первых числах следующего месяца.
Кто выбирает управляющую компанию в новостройке
Управляющая компания несет ответственность за ремонт и содержание общего имущества в многоквартирном доме (чердаков, подвалов, подъездов, придомовой территории, инженерных коммуникаций). Жильцы обычно сами выбирают УК на общем собрании, но если речь идет о новостройке, то здесь есть несколько важных нюансов.
Дом нужно обслуживать уже с момента его ввода в эксплуатацию, и поскольку процесс передачи квартир жильцам может длиться до 2 месяцев, то сразу организовать собрание жильцов невозможно. Поэтому выбор первой управляющей компании — это обязанность застройщика. По закону он должен в течение 5 дней после сдачи объекта самостоятельно выбрать УК и заключить с ней договор.
Эта управляющая компания будет обслуживать дом в течение 3 месяцев. Жильцам необязательно подписывать договор с временной УК, но платить за ее услуги все равно придется.
Следующий этап — выбор постоянной управляющей компании. Тут есть два варианта развития событий.
Общее собрание собственников квартир
Жильцы могут сами организовать встречу с соседями и выбрать УК путем голосования. Для принятия решения достаточно 50% голосов. Иногда такие собрания организовывают сами застройщики. Как правило, они предлагают заключить договор с временной управляющей компанией. Соглашаться или нет — решать жильцам.
Открытый конкурс
Если собственники квартир не приняли решение в течение 20 дней с момента ввода дома в эксплуатацию, органы местного самоуправления объявляют конкурс среди УК. Он проводится через 40 дней после объявления. О результатах жильцов уведомляют через 10 дней.
Для заключения договора с победившей компанией необязательно идти в офис УК — по закону он вступит в силу автоматически через 2 месяца после проведения конкурса. Если за это время вы не откроете лицевой счет, управляющая компания сделает это сама, после чего вы начнете получать квитанции за услуги ЖКХ. Поменять управляющую компанию жильцы смогут через год.
Чек-лист для новосела
- После подписания акта приема-передачи готовьтесь к оплате ЖКУ.
- Откройте лицевой счет в УК после получения выписки из ЕГРН.
- Проверьте первую квитанцию на соответствие площади квартиры и перечню услуг.
- Узнайте, какая УК управляет домом (временная от застройщика или уже постоянная).
- Участвуйте в общем собрании для выбора постоянной УК.
- При обнаружении ошибок в начислениях — сразу пишите заявление в УК.
Следуя этой инструкции, вы избежите неожиданностей с первыми платежами за ЖКХ и сможете законно отстоять свои права в случае споров.
