Виды отделок квартир в новостройках

При выборе квартиры в новостройке, помимо планировки, локации и, разумеется, цены, важным параметром является тип отделки. От этого решения в дальнейшем будут зависеть стоимость ремонта, пространство для маневра в дизайне и сроки заселения.

Какие виды отделки бывают, чем они различаются и как проверить качество ремонта от застройщика — разбираемся в статье.

Типы отделки квартир в новостройках и их отличия

Без отделки

Это вариант, при котором вы получаете «голые» стены, как правило, без межкомнатных перегородок и напольной стяжки. Стены и потолки чаще всего не выровнены, остекление лоджии тоже может отсутствовать.

Что включено: стеклопакеты, входная дверь, подведенные инженерные сети (электричество проводится до щитка в подъезде, вода, канализация и отопление — до выводов в квартиру).

Данный тип отделки подходит для инвесторов, не планирующих скорый ремонт, или для тех, кто хочет создать уникальный дизайн «с нуля» без необходимости переделывать чужие работы. Минусы такого варианта — максимальные затраты времени и денег, необходимость проработать все детали ремонта и будущего интерьера. 

Черновая отделка

Зачастую в описании объекта указывается как базовый вариант отделки от застройщика. Иногда под черновой отделкой и предыдущим типом («без отделки») понимают одно и то же. В любом случае все зависит от набора отделочных работ, которые закладывает застройщик в это понятие. 

Общего стандарта нет, но принято считать, что черновой ремонт включает в себя:

• межкомнатные перегородки, выровненные штукатуркой стены (без шпаклевки и обоев)
• стяжку пола (цементно-песчаная смесь)
• потолок сдается в виде бетонного перекрытия, часто с выступающими элементами, без шпаклевки
• гидроизоляция мокрых зон
• коммуникации — подведены стояки водоснабжения и канализации, электрические кабели входят в квартиру и разведены по комнатам до распределительных коробок (без розеток и выключателей)
• установку радиаторов отопления
• окна и входные двери

Преимущества и недостатки этих типов отделки в новостройке — «черновая» и «без отделки» — будут идентичны.

Плюсы

• Свобода творчества. Можно реализовать практически любой дизайн-проект.
• Контроль качества. Вы сами выбираете подрядчиков, материалы и принимаете выполненные работы.
• Отсутствие переплаты. Вы не платите застройщику за работу и материалы, которые, возможно, захотите заменить.

Минусы

• Нужна полная самоотдача. Необходимо найти бригаду, закупить материалы, постоянно контролировать процесс.
• Сложность с расчетом бюджета. Итоговая стоимость ремонта может сильно отличаться от запланированной.
• Отсроченное заселение. Из-за непредвиденных обстоятельств (например, нужно что-то докупить или переделать) сроки ремонта могут затянуться на несколько месяцев.
• Риск столкнуться с неквалифицированной бригадой. Это отразится и на сроках, и на итоговом бюджете — возможно, что-то придется переделывать. 

Таким образом, данное решение подходит тем покупателям, которые хотят создать уникальный интерьер, знают, где найти проверенную строительную бригаду и располагают временем для организации ремонтных работ и контроля за ходом их выполнения.

Предчистовая отделка (white box)

Застройщик выполняет основной объем «грязных» работ. Квартира выглядит почти готовой: светлые стены, ровные полы. Остается только финальный декор.

Итак, что входит в предчистовой формат: 

• все работы, предусмотренные на этапе чернового ремонта
• стены и потолки — оштукатурены, прогрунтованы и покрыты финишной шпаклевкой (под обои или покраску)
• выполнена чистовая стяжка пола (под любое покрытие)
• установлены розетки, выключатели, смонтированы счетчики
• в санузле выполнена гидроизоляция пола, стены выровнены

Перечень работ, входящих в предчистовую отделку, сильно различается у разных застройщиков. Детали должны быть прописаны в проектной декларации и договоре долевого участия.

Плюсы

• Экономия на «грязных» работах. Не нужно штукатурить стены и заливать стяжку. При этом данный вариант существенно дешевле квартир с полной отделкой.
• Ремонт проходит проще и быстрее. Можно более точно спланировать финансовые и временные затраты. Кроме того, на этом этапе в квартире будет меньше строительного мусора и пыли.
• Понятный старт. Состояние квартиры предсказуемо — можно сразу оценить качество базовой отделки.

Минусы

• Ограниченный выбор материалов, которые предлагает застройщик. Кроме того, их качество (как и качество выполнения работ) может быть средним, и что-то придется переделывать/менять за свой счет. 
• Все равно нужны вложения. Надо клеить обои, укладывать пол, устанавливать межкомнатные двери и сантехнику. И все это по-прежнему требует контроля со стороны заказчика.

Таким образом, white box — это баланс между экономией и желанием сделать финишную отделку на свой вкус. Данный вариант подходит для тех, кто хочет быстро и с минимальными затратами сделать косметический ремонт: поклеить обои, уложить ламинат, установить кухню и заехать.

Чистовая отделка

Здесь так же, как и в предыдущих вариантах, единого стандарта нет. Общий принцип состоит в том, что квартира должна быть готова к заселению, а покупателю останется завезти мебель и личные вещи.

Что обычно входит в чистовую отделку (помимо того, что предусмотрено в варианте white box):

• стены и потолок — оклеены обоями или покрашены
• пол — уложено напольное покрытие (ламинат, линолеум)
• в санузле установлена вся сантехника (унитаз, раковина, ванна/душевая кабина), стены и пол облицованы плиткой
• мойка со смесителем на кухне
• межкомнатные двери

Отделка «под ключ», в том числе с меблировкой

Максимально готовое решение, по сути, разновидность чистовой отделки. Чаще встречается в сегменте элитного жилья или апартаментов.

Решение «под ключ» может включать в себя установку осветительных приборов, кухонного гарнитура со встроенной техникой, шкафа-купе, иногда — основной мебели в комнатах (кровати, диваны).

Основные преимущества и недостатки последних двух вариантов также будут схожи.

Плюсы:

• Заселение сразу после получения ключей. Не нужно тратить время и нервы на ремонт, выбор материалов, поиск и общение со строительной бригадой. Сюда же относится возможность сдать квартиру в аренду почти сразу после сдачи дома, если цель покупки состояла в этом.
• Предсказуемый бюджет. Стоимость отделки зафиксирована и включена в цену квартиры. Как правило, ремонт от застройщика обходится дешевле, чем самостоятельный.
• Возможность включить расходы на отделку в сумму ипотеки. Это удобно, если бюджет покупателя ограничен — не нужно искать деньги на ремонт.

Минусы:

• Безликость. Дизайн будет стандартным — таким же, как у соседей.
• Риск некачественного исполнения. Финишные работы могут быть выполнены плохо, качество материалов тоже не всегда поддается объективной оценке.
• Сложность проверки. Под обоями и напольным покрытием могут скрываться дефекты черновой отделки, которые сложно выявить во время приемки.

Чем отличается черновая отделка от предчистовой и чистовой

Ключевое отличие — в степени готовности поверхностей к финальному декорированию и в объеме оставшихся работ.

Черновая. Поверхности выровнены, но требуют финишного слоя (шпаклевки) перед поклейкой обоев или покраской. Пол — голая стяжка. Нет розеток, сантехники.

Предчистовая. Стены и потолок уже имеют финишный слой под обои/краску. Пол ровный и готов под покрытие. Установлена базовая сантехника. Осталось только нанести декор.

Чистовая. Все декоративные покрытия уже нанесены. Осталось привезти мебель и повесить шторы.

Таким образом, выбор зависит от того, сколько покупатель готов ждать въезда в квартиру после сдачи дома. Чем меньше времени на ожидание, тем выше уровень отделки.

Какой вид ремонта квартиры в новостройке выбрать

Выбор зависит от трех главных факторов.

Бюджет. Варианты «без отделки» и «черновая» обычно дешевле, но требуют крупных вложений в ремонт. «Чистовая» и «под ключ» дороже на этапе покупки, но экономят ваши средства и силы в конечном итоге.

Время. Если нужно заехать быстро, ваш вариант — предчистовая или чистовая отделка. Если время есть — можно выбрать черновой вариант и сделать ремонт по своему вкусу.

Качество и дизайн. Если для вас критичны уникальный дизайн и гарантированно качественные материалы, берите квартиру с минимальной отделкой (черновую или предчистовую) и нанимайте проверенных мастеров. Готовая отделка от застройщика обычно предполагает стандартные решения и может быть выполнена с использованием базовых материалов.

В компании DOGMA отмечают, что, несмотря на интерес покупателей к готовым решениям на рынке новостроек, в общем объеме предложений лидируют квартиры с черновой отделкой. Однако ситуация сильно варьируется от региона к региону.

Например, на рынке новостроек (по данным компании DOGMA по всем классам недвижимости) Москвы и Московской области доля квартир с чистовой отделкой составляет около 27%, а с white box — 13%. Это означает, что большая часть квартир все еще предлагается «в бетоне», даже несмотря на то, что в столице квартиры часто покупают с инвестиционной целью. В Омске доля квартир с отделкой составила около 38% от всего предложения, а в Калуге — 26% экспонируемых новостроек с отделкой. Большая часть квартир с отделкой представлена в проекте «Космопарк», который возводит DOGMA.

В структуре сделок компании DOGMA по ЮФО квартиры с готовой отделкой выбрали 47% покупателей, в Московской области их доля составила 84%, в Омске — 55%, в Калуге — 44%. 

Как проверить качество отделки от застройщика

Если вы покупаете квартиру с предчистовой или чистовой отделкой, приемка — критически важный этап.

Документы. Изучите договор и приложение с техническими спецификациями. Там должны быть четко указаны все марки и модели материалов (краска, плитка, ламинат, сантехника), толщина стяжки, тип шпаклевки.

Инструменты. Возьмите с собой уровень (лазерный или пузырьковый), рулетку, уголок, розетку-тестер, шарик (для проверки уклона пола), фонарик.

Что и как проверять

• Стены/потолок — проверка на предмет ровной поверхности (приложить уровень), отсутствия трещин, сколов, качества заделки швов.
• Пол — приложить уровень, простучать на предмет отсутствия просадок и пустот, проверить уклон (покатить шарик).
• Окна и двери — плавность открывания/закрывания, отсутствие продуваний, работа фурнитуры.
• Электрика — проверяется работа всех розеток и выключателей, правильность подключения (фаза/ноль).
• Сантехника — отсутствие протечек, работа слива и напор воды, правильность подключения канализации (проверить смывом).
• Вентиляция — должна быть работоспособной (приложить лист бумаги).

Все обнаруженные дефекты вносятся в акт приема-передачи с пометкой «требуется исправление». Не подписывайте акт, пока недочёты не будут устранены.

Заключение

Выбор типа отделки в новостройке — стратегическое решение, влияющее на ваши дальнейшие расходы и сроки новоселья.

• Черновая отделка дает свободу, но требует сил.
• Чистовая — готовое решение, но несет риски по качеству.
• Предчистовая (white box) часто становится золотой серединой, позволяя сэкономить на «грязных» работах, но оставить за собой выбор дизайна.

Внимательно изучайте договор, скрупулезно проверяйте качество при приемке, и ваша новостройка станет по-настоящему комфортным домом.