Ценообразование в новостройках — сложный механизм, где учитываются десятки факторов. Поэтому бывает так, что стоимость квартир в одном и том же жилом комплексе, аналогичных по площади и планировке, может существенно различаться.
От чего же зависит цена на разные квартиры, как избежать переплаты и при этом не продешевить — рассказываем в статье.
При выстраивании ценовой политики застройщики учитывают совокупность факторов — этаж, вид из окна, планировка, площадь квартиры (чем меньше метраж, чем дороже стоимость квадратного метра), наличие или отсутствие балкона, количество санузлов или гардеробных.
Поэтому разница в цене между квартирами в рамках одного ЖК может составлять порядка 20–30% (цена за 1 кв.м.)
Расположение квартиры в доме
Даже в одном подъезде цены могут сильно различаться в зависимости от этажа, вида из окна и ориентации по сторонам света.
Этаж. Первые этажи часто дешевле из-за шума, отсутствия вида и риска затопления. Цены на лоты на последних этажах также могут быть ниже, чем на средних — но это не относится к видовым квартирам, которые напротив всего стоят дороже. «Золотые» этажи — с третьего по восьмой — обычно самые дорогие.
Вид из окна. Квартиры с окнами во двор обычно дешевле по сравнению с теми, откуда открывается вид на оживлённую улицу или парк. А вот вид на промзону или стройку снижает стоимость квадрата.
Стороны света. Квартиры с ориентацией на южную или западную сторону ценятся выше — в них попадает больше солнца, соответственно, в таких помещениях теплее в холодное время года и меньше риск появления плесени на стенах.
Поэтому так называемыми «акционными» лотами новостройках зачастую становятся менее ликвидные квартиры (первые или последние этажи, худшие виды). Если перечисленные факторы не имеют для вас значения — можно и нужно смело просить скидку.
Планировки и площадь
При пересчёте цены за квадратный метр студии и однушки обходятся дороже, чем просторные квартиры.
Один из примеров такого порядка ценообразования — ЖК САМПО (г. Петрозаводск). Здесь стоимость квадратного метра в квартире площадью 110 кв. м составляет 96 тыс. руб., а в квартирах площадью 40 кв. м — уже 120 тыс. руб. То есть разница в цене квадрата составляет 25%.
Квартиры без балкона или с нестандартной планировкой — узкие или с колоннами — могут продаваться со скидкой. Соответственно, наличие лоджии или балкона, как правило, увеличивает цену, но эта разница в стоимости не всегда пропорциональна их площади.
Также дороже обойдётся квартира с улучшенной планировкой — с дополнительным санузлом и гардеробной.
Стадия строительства
На старте продаж цены квартир в новостройках всегда ниже, но выбор лотов может быть ограничен. Ближе к сдаче дома стоимость растёт, при этом покупатель получает более чёткое представление о конечном продукте.
После ввода объекта в эксплуатацию цена будет самой высокой, но это лучший вариант, если жилищный вопрос стоит остро. Если новостройка сдаётся с отделкой, то въехать можно сразу.
Наличие отделки
В рамках одного жилого комплекса застройщики могут сдавать квартиры с разными типами отделки — черновой, предчистовой (white box) и чистовой.
Разумеется, самый бюджетный вариант — купить «квартиру в бетоне», цена квадрата в этом случае будет минимальной. Но если бюджет на ремонт ограничен, то можно рассмотреть варианты с отделкой. Особенно при покупке квартиры в ипотеку — тогда стоимость ремонта будет включена в сумму кредита. А после сдачи дома вы сможете сразу переехать в новое жильё и больше не платить за аренду.
Например, в ЖК САМПО по договорённости с покупателем застройщик готов выполнить отделочные работы в квартире до сдачи дома. Разница в цене квадратного метра между объектами с отделкой и без составит порядка 12,5%.
Вид оплаты
Цены на одинаковые квартиры в рамках одного жилого комплекса могут различаться в зависимости от типа расчётов.
Например, покупателям, которые могут внести всю сумму за счёт собственных средств, предлагаются самые выгодные условия, так как застройщику выгоднее получать деньги сразу. При покупке в ипотеку цена, как правило, выше.
Так, по данным Центра финансовой аналитики Сбербанка, в разных регионах скидки за покупку квартир за наличные составляют от 1 до 11% (по сравнению с покупкой в ипотеку).
Ещё один вид оплаты — рассрочка — сопровождается повышенной ценой квартиры, так как застройщик теряет ликвидность, ожидая поступления средств частями. В зависимости от региона недвижимость может стоить дороже на 3–12% (по сравнению с покупкой за наличные).
Чтобы не переплатить, сравнивайте несколько вариантов, следите за динамикой цен и не спешите с покупкой «горящего» предложения — иногда за кажущейся выгодой скрываются недостатки квартиры.
Если говорить о ценообразовании квартир в новостройках в разных ЖК, но в рамках одного района, цена может зависеть от многих переменных: расположение, стоимость технологического присоединения объекта к инженерным сетям, класс жилого дома, этажность, планировочные решения, тип и качество отделки. Влияет и технология строительства: панельное строительство считается самым бюджетным, кирпичное — самым дорогим.
