Право собственности на недвижимость позволяет нам в полной пользоваться и распоряжаться своим жильем — продавать, сдавать в аренду, дарить, передавать в залог.
На основании чего такое право возникает, почему его можно потерять и какие существуют способы защиты — разбираемся в статье.
Что такое собственность
Собственность — это принадлежность материальных благ (имущества) физическим или юридическим лицам, включающая права владения, пользования и распоряжения ими.
В свою очередь, право собственности — это возможность совершать любые действия (которые не противоречат закону) в отношении имущества, принадлежащего собственнику, а именно — владеть, пользоваться и свободно распоряжаться.
Применительно к недвижимости владение предусматривает неограниченный доступ к ней и дает право обратиться в суд на третьих лиц, если они попытаются каким-то образом его ограничить. Право пользования квартирой позволяет проживать в ней и извлекать доход от владения.
Собственник также может распоряжаться объектом, а именно — продавать, сдавать в аренду, подарить, оставить в залог, передать по наследству.
Виды и формы собственности
Форма собственности — это вид отношений, который обозначает, на кого оформлено право собственности.
В соответствии со ст. 212 ГК РФ в России признают государственную, муниципальную и частную формы собственности.
Государственная. Означает, что объект недвижимости принадлежит Российской Федерации (федеральная государственная собственность) или субъекту РФ, то есть отдельной области, республике или краю.
Муниципальная. В данном случае в роли собственника объекта выступают органы местного самоуправления, например, городская администрация.
Частная. Означает, что недвижимость принадлежит конкретному человеку или организации.
Понятие «виды собственности» в РФ чаще всего применяется внутри частной формы.
Вид собственности зависит от того, сколько человек владеют квартирой и каким образом данное право распределено между ними:
- Индивидуальная частная собственность — такое право возникает, если объектом владеет один человек (или одно юрлицо). Он может распоряжаться квартирой единолично.
- Общая долевая собственность — предусматривает наличие нескольких владельцев жилья, при этом объект делится на несколько равных или неравных частей, каждая из которых принадлежит отдельному собственнику. Количество долей и владельцев может быть любым. Все собственники квартиры могут распоряжаться своей частью жилплощади. Её можно дарить, завещать, продавать, и ни с кем не надо согласовывать эти действия. Но нужно уведомить других владельцев, поскольку у них есть преимущественное право на приобретение продаваемой доли.
- Общая совместная собственность — у жилья также несколько владельцев, но при этом они имеют равные права на владение, распоряжение и пользование квартирой. При продаже квартиры собственники должны действовать совместно, так как фактически являются одной стороной сделки. Преимущественных прав ни у одного из них нет. Чаще всего в общей совместной собственности находится имущество супругов, если они не заключили брачный договор. По действующему законодательству всё, что супруги покупают в период брака, считается совместным, принадлежит обоим и при разводе делится пополам.
Как стать собственником недвижимости
Существует несколько оснований для приобретения права собственности на недвижимость.
Покупка
Готовое жилье — квартиру или дом на вторичном рынке, квартиру в сданной новостройке или новый достроенный индивидуальный дом — можно купить по договору купли-продажи. В роли продавца может выступать как физическое, так и юридическое лицо (застройщик, подрядчик).
Квартиру в новостройке на стадии строительства можно приобрести на основании договора долевого участия или договора уступки прав требования. Регистрация права собственности проводится после сдачи дома.
Наследование
Недвижимое имущество, которое находилось в частной собственности, наследуется по завещанию или по закону через полгода после смерти владельца (наследодателя).
Основание для приобретения права собственности — свидетельство о вступлении в наследство.
Получение в дар
Стать собственником квартиры, дома, земельного участка, доли или комнаты также можно на основании договора дарения. Он заключается между текущим владельцем и одаряемым (тем, кому дарят).
Если сделка проходит не между родственниками (супруги, дети, родители, бабушки, дедушки, внуки, сестры, братья), то получатель «подарка» обязан уплатить подоходный налог.
Приватизация
Основанием для приватизации квартиры является договор социального найма. Его заключают с теми, кому выдают государственное и муниципальное жилье. Для приватизации недвижимости требуется согласие всех зарегистрированных в квартире лиц — и совершеннолетних, и несовершеннолетних.
Регистрация права собственности проводится на основании договора приватизации.
Самостоятельное строительство
После завершения строительства дома его нужно поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на него. Основанием для регистрации будут служить технический план дома и документы на земельный участок.
Решение суда
Такое решение может быть вынесено судом, например, в силу приобретательной давности — когда человек, который не является собственником, открыто проживает в квартире более 15 лет, оплачивает налоги и счета за коммунальные услуги.
Во всех случаях для возникновения права собственности на недвижимость нужна его государственная регистрация в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Подать документы можно в МФЦ, на сайте Росреестра и через портал «Госуслуги».
Основания прекращения права собственности
Право собственности на недвижимость может быть прекращено в добровольном или принудительном порядке. В первом случае основаниями для прекращения могут стать продажа, дарение, обмен или отказ собственника (например, владелец может отказаться от аварийного жилья).
Принудительное отчуждение права собственности возможно в следующих случаях:
- изъятие недвижимости для государственных или муниципальных нужд с выплатой компенсации — например, для строительства социально значимых объектов
- взыскание за долги в рамках исполнительного производства
- конфискация — проводится по решению суда, если доказано, что недвижимость была получена преступным путем
- снос самовольной постройки — суд может вынести такое предписание, если дом построен с нарушением закона (например, на землях сельхозназначения)
- признание недействительной сделки, в рамках которой было приобретено право собственности
Защита права собственности
Защита права собственности на недвижимое имущество в российском праве осуществляется двумя основными способами — вещно-правовыми и гражданско-правовыми методами.
Вещно-правовые способы защиты
Это методы, направленные непосредственно на защиту права собственника от нарушений третьими лицами. К ним относятся следующие виды исков:
- Иск о возврате имущества собственнику из чужого незаконного владения. Используется тогда, когда собственник утратил владение имуществом, и оно оказалось во владении другого лица незаконно.
- Негаторный иск. Используется для устранения препятствий в пользовании имуществом, когда владелец имеет возможность сохранить фактическое обладание объектом, однако сталкивается с действиями третьих лиц, нарушающими его право пользования или распоряжения. Пример ситуации: сосед установил забор таким образом, что ограничивает доступ собственника к своему участку земли.
- Иск о признании права собственности. Предоставляет возможность юридически подтвердить свое право собственности в суде, если возникли сомнения относительно принадлежности имущества определенному лицу.
Гражданско-правовые способы защиты
Это методы, обеспечивающие восстановление имущественных интересов собственника путем привлечения виновных лиц к ответственности и возмещения убытков, а именно:
- Признание сделки недействительной. Применяется в отношении сделок, совершенных с нарушением закона, особенно тех, которые привели к переходу недвижимости другому лицу неправомерно.
- Возмещение ущерба. Собственник вправе требовать компенсации вреда, причиненного незаконным поведением третьего лица. Это касается как реального ущерба (затраты на ремонт помещения вследствие действий соседей), так и упущенной выгоды (например, арендодатель лишился дохода из-за невозможности сдать помещение).
