Один из самых популярных и экономичных форматов жилья в новостройке — это квартиры с черновой отделкой. Что скрывается за этим термином, какие работы уже выполнены застройщиком и с какими затратами и усилиями предстоит столкнуться покупателю?
Разбираемся в статье вместе с экспертом.
Черновая отделка — что это значит
Черновая отделка — это базовый этап подготовки квартиры к ремонту, при котором застройщик выполняет минимальные строительно-монтажные работы, но не приступает к финишному (декоративному) оформлению помещений.
Простыми словами, если в описании лота написано, что он сдается с черновой отделкой, это значит, что покупатель получит квартиру без ремонта — в ней не будет напольного покрытия, окрашенных или оклеенных обоями стен, сантехники, межкомнатных дверей, а зачастую даже розеток и выключателей. Такие объекты обычно называют «квартира в бетоне».
В данном случае главная цель застройщика — сдать объект с соблюдением всех технических норм, обеспечив функциональность инженерных систем, и предоставить покупателю полную свободу в дизайне и планировке. Еще одно преимущество — отсутствие отделки позволяет снизить себестоимость строительства и сделать жилье более доступным по цене.
Квартиры с черновым ремонтом встречаются в новостройках разных сегментов — эконом, комфорт, бизнес и даже премиум. Ключевые различия заключаются в качестве используемых материалов и перечне работ, но принцип всегда один — у будущего собственника есть возможность с нуля реализовать индивидуальный дизайн-проект, перенести перегородки и коммуникации без ущерба для ремонта.
Что входит в черновую отделку от застройщика
Точный перечень работ может отличаться как у разных застройщиков, так и в рамках одного ЖК.
Общепринятый стандарт включает в себя следующие этапы.
Выравнивание поверхностей
Стены. Выведены «в ноль» с помощью штукатурки по маякам. Поверхность ровная, но не готовая под поклейку обоев (требуется шпаклевка и финишная шлифовка).
Потолок. Выровнен базовой штукатуркой. Часто оставляют просто бетонное перекрытие, готовое для монтажа натяжного или подвесного потолка.
Полы. Залита цементно-песчаная стяжка, создающая ровное и прочное основание для укладки любого напольного покрытия (ламината, плитки, линолеума). Уровень пола выведен. Иногда стяжка включает подготовительные работы для монтажа теплого пола.
В санузлах пол и стены выравниваются гидроизоляционной штукатуркой.
Монтаж инженерных систем
Это самый важный и сложный этап, который делает квартиру пригодной для жизни.
Электрика. От щитка до выключателей, розеток и точек освещения проложены провода, установлены подрозетники и распределительные коробки. Смонтирован электрощиток с автоматами защиты и установлен счетчик. Сами розетки, выключатели и светильники не устанавливаются. Бывает и так, что застройщик только заводит провода в квартиру, не делая разводку по комнатам.
Сантехника. Подведены стояки холодной и горячей воды, канализации. Установлены запорные вентили. Смонтированы гильзы (отверстия в полу/стенах) для подключения сантехприборов. Ванна, унитаз, раковина, смесители отсутствуют.
Отопление. Подведены стояки и смонтированы отопительные радиаторы с запорной арматурой. Это обязательный пункт, без которого сдача дома невозможна.
Вентиляция. Смонтированы вентиляционные каналы на кухне и в санузле.
Входная дверь
В некоторых ЖК застройщики устанавливают временные входные двери, которые нужно менять на этапе ремонта. Есть проекты, где предусмотрен монтаж стандартной металлической входной двери.
Остекление
Установлены остекленные оконные блоки (обычно двухкамерные стеклопакеты).
Как выглядит черновая отделка
В стандартном варианте квартира с черновой отделкой выглядит как пустое помещение с голыми стенами. Необходимый минимум — радиаторы, стеклопакеты, входные двери, подрозетники и монтажные коробки.
В каком виде застройщики сдают квартиры с черновой отделкой: пример
Светлана Евлахина, генеральный директор «ТамбовЭкоГрадСтрой»:
«Мы понимаем, что стандарт у всех разный, поэтому стремимся не просто сдать "коробку", а дать нашим клиентам готовую основу для качественного ремонта.
Помимо перечисленного выше минимума, в большинстве проектов "ТамбовЭкоГрадСтрой" в черновую отделку также включается:
- Чистовая стяжка пола с финишным накрывочным слоем, что серьезно упрощает укладку ламината или плитки
- Шпаклевка стен и потолков под поклейку обоев (в стандарте рынка — только штукатурка)
- Разводка слаботочных сетей. Прокладывается кабель для телевизора и интернета в основных зонах (гостиная, спальни)
- Сантехника. Подведены и заглушены все необходимые отводы, четко промаркированы (холодная/горячая вода, канализация)
- Дополнительно устанавливаются межкомнатные двери базовой комплектации (для сохранения приватности во время ремонта у соседей и защиты от пыли)
Точный состав отделки всегда детально прописан в Договоре долевого участия (ДДУ) в Приложении "Перечень отделочных работ". Мы настоятельно рекомендуем нашим клиентам внимательно его изучить».
Что обычно не входит в черновые работы
Важно понимать, что вам предстоит самостоятельно искать подрядчиков для:
- чистовой отделки (шпаклевка стен под обои/покраску, поклейка обоев, укладка плитки, монтаж напольных покрытий, установка потолочных конструкций)
- установки всех приборов и сантехники (розетки, выключатели, светильники, люстры, унитаз, ванна/душевая кабина, раковина, смесители)
- монтажа встроенной мебели и техники
- реализации любых дизайнерских решений: перегородок, арок, ниш и т.д.
Плюсы и минусы покупки квартиры без ремонта
Преимущества
- Полная свобода планировки и дизайна. Вы можете реализовать любые идеи, выбрать материалы и цвета, которые нравятся именно вам.
- Экономия. Квартира с черновой отделкой обычно дешевле аналогичной с чистовой. Вы не переплачиваете за те материалы, которые не купили бы самостоятельно.
- Отсутствие «чужих» ошибок. Вам не придется переделывать некачественно сделанный чистовой ремонт от застройщика.
Светлана Евлахина, генеральный директор «ТамбовЭкоГрадСтрой»:
«Возможность сэкономить — это главное преимущество покупки квартир с черновой отделкой. Вы не переплачиваете за работу и материалы застройщика, чья "премия" за чистовую отделку может достигать 20–30% от ее реальной стоимости.
Кроме того, вы сами выбираете материалы (плитку, ламинат, сантехнику) и можете быть уверены в их качестве, а не довольствоваться тем, что заложил в смету девелопер».
Недостатки
- Затраты времени и сил. Вам придется потратить личное время на организацию процесса: поиск бригады, закупку материалов, постоянный контроль. Сюда же относится риск столкнуться с недобросовестными подрядчиками.
- Невозможность заехать сразу. После получения ключей придется ждать еще как минимум несколько месяцев, пока будет закончен ремонт.
- Риск дополнительных затрат. При неправильном планировании бюджета ремонта итоговая сумма может сильно вырасти.
Кому подходит такой вариант отделки, а кому нет
Квартиры без отделки обычно выбирают творческие люди, которые хотят реализовать собственный дизайн-проект и создать уникальное пространство под свой вкус, рассказывает Светлана Евлахина.
Также такому варианту отдают предпочтение покупатели, которые хотят сэкономить на стоимости квадратного метра, не располагают суммой для первоначального взноса по ипотеке для приобретения квартиры с ремонтом.
Но в первую очередь лоты без отделки подходят тем, кто не торопится с заселением и готов подождать 2–4 месяца, пока делается ремонт.
И наоборот, квартиры, которые сдаются только в черновом варианте, не подойдут:
- очень занятым людям, у которых нет времени и желания заниматься выбором материалов, дизайнеров и подрядчиков, контролировать процесс ремонта
- тем, кто хочет заехать максимально быстро
- людям, которые плохо разбираются в ремонте и боятся быть обманутыми недобросовестными бригадами
На что обратить внимание при приемке квартиры с черновой отделкой
Приемка — самый важный этап. Подойдите к нему максимально внимательно.
Возьмите с собой паспорт, экземпляр ДДУ, рулетку, план-схему квартиры, лазерный уровень (или обычный пузырьковый), розетку-тестер, фонарик и мячик для проверки пола.
Короткий чек-лист
1. Убедитесь, что геометрия комнат, расположение и размеры дверных проемов соответствуют плану БТИ.
2. Приложите правило к стенам и потолкам — проверьте на бугры и впадины. Покатите мячик по полу – он не должен самопроизвольно катиться в одну сторону (проверка уклона).
3. Проверьте тестером все розетки (фаза, ноль, заземление) и работу выключателей. Убедитесь в наличии всех контуров (освещение, розетки).
4. Включите воду на стояках, проверьте все подведенные отводы на предмет протечек. Пролейте воду в канализацию – убедитесь, что нет засоров. Осмотрите радиаторы на предмет повреждений.
5. Проверьте плавность хода окон и дверей, работу фурнитуры, отсутствие щелей и сквозняков.
Светлана Евлахина, генеральный директор «ТамбовЭкоГрадСтрой»:
«Все найденные недочеты (трещины, сколы, неровности, неработающие розетки) вносите в акт приема-передачи в присутствии представителя застройщика. Не подписывайте акт, пока все дефекты не будут зафиксированы на бумаге. Фотографируйте и снимайте на видео весь процесс.
Наша компания всегда предоставляет на приемку технического специалиста, который ответит на все вопросы и сразу составит дефектную ведомость для устранения недостатков. Наша цель — чтобы вы получили качественную квартиру и были довольны своим выбором».
Таким образом, черновая отделка — это отличный вариант для тех, кто хочет получить квартиру своей мечты, точно соответствующую личным предпочтениям, и готов вложить в процесс ремонта время, силы и деньги.
