Что проверить при покупке квартиры на этапе котлована

Покупка квартиры на этапе котлована, как правило, позволяет приобрести жильё по более привлекательной цене по сравнению с готовыми вариантами. Обратная сторона медали — повышенные риски в виде задержек строков строительства, отклонений от начального проекта, низкого качества материалов.

Как избежать неприятных сюрпризов и что можно проверить, когда дом существует только на бумаге, — рассказываем в статье.

Что значит — купить квартиру на котловане

Под покупкой квартиры в новостройке на этапе котлована подразумевается приобретение жилья на самой начальной стадии строительства — когда ещё не возведено ни одного этажа, а застройщик только готовит площадку или начинает рыть котлован под фундамент.

Это первая фаза реализации проекта — здание существует лишь в проектной документации, а на месте будущего дома видна только строительная техника и начаты земляные работы.

Таким образом, между покупкой и получением ключей может пройти 2–4 года.

Основной документ для проведения таких сделок — договор долевого участия (ДДУ). В соответсвии с ДДУ покупатель вкладывает деньги в строительство, становясь дольщиком и приобретая право на квартиру, а застройщик, в свою очередь, возводит дом. По окончании работ и сдачи новостройки первый оформляет объект в собственность. 

Важный нюанс — деньги за квартиру (собственные и заёмные, если оформлялась ипотека) покупатель вносит на эскроу-счёт. Здесь они замораживаются вплоть до сдачи дома в эксплуатацию в срок, указанный в проектной декларации. Если застройщик допустил нарушение сроков передачи жилья более чем на 2 месяца, компания была ликвидирована, признана банкротом или в ходе строительства в проект были внесены существенные изменения, ухудшающие условия жизни, — дольщик может вернуть деньги с эскроу-счёта.

Зачем покупать квартиру так рано

Покупка квартиры на стадии котлована может стать выгодной инвестицией с несколькими ключевыми преимуществами:

• Широкий выбор вариантов. На ранних стадиях строительства покупателям доступен максимальный ассортимент квартир — можно выбрать идеальный этаж, планировку и вид из окна.
• Экономия на цене. Стоимость жилья, как правило, ниже, чем на поздних этапах. Например, по данным компании ДСК Новосадовый, цена квадратного метра в среднем растёт на 12% к 50%-ной готовности дома и ещё на 12% к моменту сдачи в эксплуатацию, что позволяет сэкономить до 24% от итоговой цены.
• Гибкость в перепланировке. Пока стены не возведены, можно адаптировать квартиру под свои нужды.

Что может пойти не так

Проблемы при покупке квартиры на этапе котлована связаны с тем, что у застройщика могут возникнуть непредвиденные трудности, либо готовый проект будет отличаться от обещанного. Например, обещали построить ЖК с благоустроенной территорией, а в результате — во дворе ни детской площадки, ни скамеек, ни нормальной парковки.

Другие распространённые риски:

• неоднократный перенос сроков сдачи дома, как следствие, более длительное ожидание и дополнительные расходы (например, нужно платить за аренду квартиры)
• заморозка строительства или банкротство застройщика
• отсутствие возможности оценить качество будущего жилья

Как обезопасить себя

Чтобы минимизировать риски, важно тщательно проверить застройщика, документы по проекту, следить за ходом строительства и оценить локацию.

Проверка застройщика

Первым делом необходимо убедиться в надёжности строительной компании. На что обратить внимание:

• Опыт компании на рынке. Посмотреть историю реализации предыдущих проектов застройщика — количество и сроки сдачи ранее построенных и сданных домов — можно на сайте Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИЖС).
• Финансовое состояние. Проверьте наличие судебных исков против застройщика со стороны дольщиков, узнайте, объявлял ли он себя банкротом, изучите бухгалтерскую отчётность (публикуется на сайте Единого реестра застройщиков). Тревожные знаки — отсутствие актуальной информации о чистой прибыли, выручке, отрицательная динамика этих показателей и высокая доля заёмных средств.
• Репутация. Изучите репутацию застройщика среди покупателей — почитайте отзывы жильцов на форумах и в социальных сетях.

Документация по проекту

Перед подписанием ДДУ обязательно проверьте комплект документов, подтверждающих законность строительства и права застройщика на земельный участок. Основные документы включают:

• Лицензия и разрешение на строительство
• Проектная декларация — здесь есть данные о компании и о проекте, в частности (сроки строительства, этапы работ, назначение помещений, строительные материалы, количество этажей)
• Документы на землю
• Проект ДДУ

Оценка местоположения и инфраструктуры

Расположение будущей новостройки играет важную роль в определении её привлекательности и стоимости.

Чек-лист для проверки:

1. Транспортная доступность — расстояние до остановок общественного транспорта, станций метро, удобство подъездных путей и транспортных развязок
2. Близость социальных учреждений (школы, детские сады)
3. Наличие зелёных зон и мест отдыха
4. Перспективы развития района, включая планы по строительству новых дорог, парков, социальных объектов (можно запросить в местной администрации)

Ещё один совет — посетите объект лично. Это важно даже на начальной стадии строительства. Пройдитесь пешком до ближайшей остановки, оцените благоустройство района, обратите внимание на объекты, которые находятся по соседству. Кроме того, вы можете своими глазами посмотреть, как идут работы на площадке, есть ли строительная техника, материалы.

За ходом строительства, а также за тем, с какой периодичностью застройщик публикует фототчёты, можно следить на сайте жилого комплекса. Некоторые девелоперы предоставляют доступ к камерам видеонаблюдения, которые установлены на объекте.