Срыв застройщиком сроков сдачи дома — это прямое нарушение условий договора долевого участия (ДДУ). В документе четко зафиксирована дата, до которой он обязан передать дольщику квартиру и подписать акт приема-передачи. Если к этому моменту ключи не получены, возникает просрочка. Рассказываем в статье, как быть, если застройщик срывает сроки сдачи дома. И что делать, если квартиру в проблемной новостройке вы купили в ипотеку. Обо всем — по порядку.
Срок сдачи дома в эксплуатацию и срок подписания акта приема-передачи квартиры
Важно понять, что срок сдачи дома в эксплуатацию и срок подписания акта приема-передачи квартиры — это две разные вещи.
Срок сдачи дома в эксплуатацию — это дата, к которой дом должен быть построен и готов к заселению.
Срок подписания акта приема-передачи квартиры — это, говоря простыми словами, дата передачи ключей. В договоре с застройщиком, как правило, указывается именно дата подписания акта приема-передачи. Подписали акт — квартира ваша, можете въезжать.
Где найти квартиру в новостройке>>Выбрать квартиру в новостройке
Почему сдача новостройки и выдача ключей происходят в разное время, рассказали в статье.
Застройщик затягивает с выдачей ключей: что говорит закон
Если застройщик переносит срок подписания акта приема-передачи квартиры даже на один день от даты, указанной в договоре, вы можете взыскать с него неустойку.
Также участник долевого строительства может отказаться от договора участия в долевом строительстве квартиры и вернуть деньги. Об этом говорится в Федеральном законе №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».
Дополнительное соглашение к ДДУ о переносе сроков подписания акта приема-передачи: подписывать или нет
Если дата подписания акта приема-передачи квартиры переносится, застройщик должен уведомить об этом участника долевого строительства не позднее, чем за 2 месяца. В этот же срок застройщик обязан предложить вам подписать дополнительное соглашение к договору об изменении этого срока, если понимает, что опаздывает с выдачей ключей.
Если вы подпишете дополнительное соглашение к договору купли-продажи или к договору ДДУ, то не сможете получить от застройщика неустойку за срыв сроков подписания акта приема-передачи квартиры, ведь фактически вы соглашаетесь на новый срок передачи ключей.
Заключение дополнительного соглашения о согласовании новых сроков подписания акта приема-передачи квартиры — это ваше право, но не обязанность. Такое допсоглашение к договору может быть заключено только при наличии вашего желания.
Как получить неустойку от застройщика
Если описывать процесс взыскания в целом, то неустойку можно получить следующими способами:
- обратиться к застройщику напрямую с требованием об уплате неустойки;
- а если он откажет в выплате неустойки — обратиться в суд за ее взысканием в принудительном порядке;
- а также можно, не направляя претензию застройщику, сразу обратиться с иском в суд.
Обращение в суд без соблюдения досудебного порядка урегулирования спора допускается в случае нарушения срока передачи объекта долевого строительства, если такой обязательный порядок не установлен в самом ДДУ.
Первый вариант, пожалуй, практичнее. Лучше договориться с застройщиком напрямую. Как это сделать? Ответ один: направить застройщику претензию с требованием выплатить неустойку за срыв сроков. Если это не помогло, придется подавать в суд — понадобится копия претензии к застройщику, исковое заявление и копии документов по сделке.
За время, в течение которого суд будет рассматривать исковое заявление о взыскании неустойки, начисление неустойки не приостанавливается, и размер неустойки за этот период также может быть взыскан в рамках этого же судебного процесса.
Как взыскать неустойку с застройщика в 2026 году — подробная инструкция в статье.
Стоит ли расторгать с застройщиком договор при переносе сроков подписания акта-приема передачи
Если вы понимаете, что дом точно не построят в срок, и ключи к прописанной в договоре дате вы не получите, вы можете расторгнуть с застройщиком договор и потребовать вернуть все деньги за квартиру.
Однако расторжение договора — не всегда верное решение. Лучше не делать этого, если дом находится в высокой стадии готовности, а на стройплощадке идет активная работа.
В этом случае выгоднее дождаться ключей, так как рыночная стоимость квартиры, скорее всего, окажется выше, чем сумма покупки и неустойки. Поэтому чаще всего покупатели дожидаются ввода дома в эксплуатацию, подписывают акт приема-передачи квартиры, а затем требуют неустойку.
Если же срок подписания акта приема-передачи уже близок, а на стройплощадке до сих пор тишина, целесообразно подумать о расторжении договора с застройщиком и потребовать вернуть деньги. А если девелопер и вовсе объявил себя банкротом, скорее всего, придется идти в суд.
Что делать, если сроки переносятся, а квартира в ипотеке
Если вы купили квартиру в ипотеку, вам надо оформить право собственности и предоставить в банк документы, подтверждающие целевое использование кредитных средств — отчет об оценке, выписку из ЕГРН, полис страхования недвижимости.
Подробнее о том, как оформить квартиру в собственность.
Сделать это необходимо в течение 6 месяцев с даты подписания акта приема-передачи. В противном случае в соответствии с ипотечным договором банк вправе начислить неустойку.
Если застройщик задерживает сдачу жилья, и вы понимаете, что не успеете предоставить документы в срок, необходимо сообщить об этом в банк. Сделать это нужно до истечения срока, установленного кредитным договором.
Достаточно написать заявление о продлении сроков и приложить документы, подтверждающие нарушение сроков застройщиком. Менеджер банка поможет разобраться, какие документы потребуются. В данном случае при отсутствии документов банк также может начислить неустойку.
Какие документы надо предоставить в банк, если квартира в ипотеке, а застройщик срывает сроки
В этом случае в банк надо обязательно предоставить:
- Заявление заемщика (титульного созаемщика)
- Копию паспорта заемщика (титульного созаемщика)
Также пригодятся любые документы, подтверждающие нарушение сроков, например:
- Дополнительное соглашение к договору долевого участия (о нем чуть выше)
- Письмо застройщика о переносе сроков завершения строительства дома
- Письмо органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость
- Информация в СМИ о переносе сроков строительства
- Решение суда о признании застройщика банкротом или ваше исковое заявление к застройщику с подтверждением принятия заявления судом (отметка о принятии либо если иск направляли Почтой России – ссылка на карточку дела на сайте суда)
Как проверить застройщика перед покупкой квартиры
