Год назад, в июле 2024-го, перестала действовать массовая льготная ипотека: завершилась программа «Господдержка» и ужесточились условия «Семейной ипотеки». Каких целей удалось достичь благодаря этому, а каких нет, и принесли ли изменения пользу рынку и покупателям? Задали эти вопросы представителям агентств недвижимости и застройщиков.
Напомним, «Господдержка» позволяла взять ипотеку на новостройки, дома от подрядчика и ИЖС по ставке 8% и была доступна практически каждому жителю России. Программа работала с весны 2020-го как антикризисная мера в пандемию, ее неоднократно продлевали и меняли. Но в очередной раз — в 2024 году — «Господдержку» решили не продлевать, и с июля она прекратила свое действие.
Чуть позднее изменились условия «Семейной ипотеки» со ставкой 6%. Программа стала более адресной, то есть круг потенциальных заемщиков существенно сузился.
Удалось ли решить поставленные задачи сокращением госпрограмм
Отмена массовой льготной ипотеки должна была охладить ипотечный рынок, замедлить темпы роста цен на жилье и сократить ценовой разрыв между первичкой и вторичкой. Данные Центробанка говорят о том, что выдачи ипотеки стабилизировать удалось: если в рекордный 2023 год в среднем в месяц россияне брали кредиты на 780 млрд руб., в мае 2025-го это значение находилось уже на уровне 287 млрд руб. В первой половине 2024 года результаты были скромнее, но по большей части превышали сумму в 440 млрд руб., а в ажиотажном июне и вовсе достигли 788 млрд руб.
Но затормозило рынок не только завершение массовой льготной ипотеки. На то же время пришлось заметное увеличение ключевой ставки: в начале лета 2024 года она составляла 16%, а с октября надолго закрепилась на уровне 21%.
Эксперты, в свою очередь, тоже видят, что рынок охладился, а цены на жилье стали расти медленнее, однако ряд проблем в отрасли сохраняется.
По моему мнению, отмена массовой льготной ипотеки достигла целей частично: рынок стал менее перегретым — рост цен замедлился, льготы стали более адресными, спекулятивный спрос снизился. Инвесторы и те, у кого есть накопления, чаще покупают вторичку — там можно торговаться.
Однако ключевые проблемы, по мнению эксперта, остались: глобально недвижимость не подешевела, при этом рыночная ипотека при ставках в районе 25% стала недоступной, а строительство жилья замедлилось. Что еще важно — доступность жилья для среднего класса снизилась, отметила она.
Отмена массовой льготной ипотеки стала поворотным моментом для всей отрасли. Рынок ощутимо просел — как по числу сделок, так и по активности покупателей. Массовый спрос на жилье в регионах, особенно со стороны семей с детьми старше 6 лет и молодых людей, резко сократился.
Задача по сокращению бюджетной нагрузки и переход к более адресным форматам помощи, возможно, частично и была решена. Но по факту мы видим, что доступность жилья для большинства граждан снизилась, при этом издержки девелоперов продолжают расти. Высокая ключевая ставка и ограниченность финансирования — все это легло на плечи застройщиков, которым приходится одновременно справляться с ростом себестоимости, снижением покупательской активности и ожиданиями со стороны клиентов: по качеству, инфраструктуре и срокам сдачи.
Эксперт считает сокращение госпрограмм без альтернативных механизмов поддержки ударом по рынку, покупателю и отрасли в целом. Особенно, по ее словам, это чувствуется в городах, где уровень доходов ниже, чем в столицах, и где ипотека — единственный доступный инструмент покупки жилья.
Сокращение госпрограмм, с одной стороны, позволило остудить перегретый рынок и сдержать рост цен. В условиях льготной ипотеки рынок стал искаженным: спрос подогревался не столько реальными потребностями, сколько доступностью дешевых денег. Покупатели брали квартиры на опережение, не всегда осознавая последствия.
Но вместе с этим был нанесен серьезный удар по вторичному сегменту. Этот рынок зачастую является основой жилищной мобильности. Именно на нем строится возможность семей с детьми, имеющих квартиру малого метража, улучшить свои жилищные условия: продать старую недвижимость и добавить на ипотеку для покупки новой. Сейчас эта схема фактически не работает. Людям приходится снижаться в цене, жертвуя комфортом и метражом в новой квартире.
Однако снижение спроса на ипотеку, подчеркивает эксперт, началось задолго до отмены массовых льгот, а именно с цикла повышения ключевой ставки в 2022 году. Именно это решение стало главным стоп-фактором при выборе базовых ипотечных программ: ставка выросла до заградительных уровней, и классическая ипотека для многих перестала быть даже теоретически доступной, объясняет Анастасия Пятенко. Аналогичная ситуация, по ее словам, и в сегменте апартаментов: отсутствие доступа к бюджетным ипотечным инструментам оставило на рынке лишь инвесторов с собственными деньгами.
Целью властей было остановить рынок. Судя по текущей ситуации, они этого добились. Что мы наблюдаем? Рост цен на первичку остановился, но вместе с тем мы получили на этом рынке не слишком позитивные эффекты: количество запусков новых проектов резко сократилось. Если говорить о позитивных эффектах, застройщики, кажется, начали искать более оптимальные сценарии по себестоимости продажи продукта и в принципе предлагают какие-то новые акции.
Как отмена массовой льготной ипотеки повлияла на рынок и граждан: позитивные и негативные эффекты
Среди плюсов Екатерина Новицкая из агентства недвижимости «Легко» выделяет следующие:
- рынок стал более устойчивым, без «пузырей»;
- помощь оказывается реально нуждающимся людям;
- снизилась конкуренция за новостройки, что позволяет получать хорошие скидки, подарки (кладовки/парковки/ремонт) от застройщиков.
Но минусы, по ее мнению, тоже есть: это и резкое падение доступности жилья для среднего класса, и риски дефицита квадратных метров в будущем.
«Как итог — пока баланс найден не до конца. Нужны новые меры поддержки, например, расширение адресных программ, а также снижение базовых ставок. Все должно быть в балансе — без перекосов в ту или иную сторону», — убеждена эксперт.
Анастасия Пятенко, в свою очередь, отмечает, что спрос на рынке недвижимости стал узко сегментирован. «Он сосредоточился, с одной стороны, в самом нижнем ценовом диапазоне — это преимущественно сделки с использованием "Семейной ипотеки" на квартиры до 7 млн руб. при кредите до 6 млн руб. Здесь покупатель руководствуется не реальной потребностью в жилье, а возможностью взять последнюю доступную льготную ипотеку. Это часто эмоциональные покупки, продиктованные страхом упустить шанс, а не логикой улучшения условий жизни», — объясняет она.
С другой стороны — стали более активны обеспеченные покупатели. Они берут жилье в рассрочку, покупают его без ипотеки, оценивают проекты с точки зрения инфраструктуры, локации, инвестиционной привлекательности и возможного роста стоимости в будущем. С их стороны заметен зрелый и расчетливый спрос, говорит эксперт.
«В итоге с рынка практически исчез основной двигатель — средний класс. Те, кто раньше создавал оборот на вторичке, расширялся, переезжал, улучшал качество жизни. Сегодня они вытеснены из сделки высокой ставкой и отсутствием адекватных финансовых инструментов. Рынок сжался и поляризовался — остались только те, кто может себе позволить, и те, кому сейчас выдают ипотеку», — резюмирует Анастасия Пятенко.
Отмена массовой льготной ипотеки внесла изменения прежде всего в работу застройщиков, так как она была одним из важных драйверов продаж. В свою очередь, девелоперы предложили рынку новые способы покупки: рассрочки, сравнимые с ипотекой по первому взносу и ежемесячным платежам. Также пострадали покупатели недвижимости класса комфорт, так как именно они чаще всего использовали программы с господдержкой.
Меры по сокращению программ с господдержкой или переходу к более адресной льготной ипотеке привели к тому, что за год появился огромный отложенный спрос. И как только ставки опустятся до 11-13%, цены на вторичном рынке пойдут вверх, так как все побегут решать свои жилищные вопросы. А вот рынок новостроек продолжит охлаждаться, поскольку спрос будет на готовые объекты, в которые можно уже сегодня заехать и жить, а значит, не снимать жилье.
Дмитрий Жуков из «Этажей» видит пользу от сокращения госпрограмм прежде всего в том, что застройщики стали более обдуманно подходить к выводу новых проектов и самого продукта. Во-вторых, они начали избавляться от лишних площадок, которые приобрели, но не используют. При этом земля простаивает, а деньги из оборота у девелоперов тоже выведены, объясняет он.
Что касается негативных эффектов, ипотека для среднестатистического потребителя стала менее доступной, говорит эксперт, но на это повлияла также и высокая ключевая ставка. Еще один минус, который выделил Дмитрий Жуков, — сокращение средней площади квартиры, покупаемой по льготной ипотеке.
Сложно говорить о пользе, когда для значительной части граждан возможность покупки жилья стала менее реальной. Люди начали откладывать решение о переезде или покупке, даже несмотря на очевидную потребность. Особенно это заметно в регионах, где доходы ограничены, а ставки стали по-настоящему сдерживающим фактором.
Снижение доступности жилья затронуло и девелоперов: в цепочке спрос–предложение–финансирование резко усилилось напряжение. Рынок оказался на грани замедления: застройщики пересматривают проекты, покупатели дольше принимают решения, а банки стали жестче в одобрениях.
Что дала отмена массовой льготной ипотеки: основные выводы
- Сокращение госпрограмм уменьшило спрос на ипотеку, сделав рынок менее перегретым, при этом цены на недвижимость остаются высокими, хотя темпы их роста и замедлились.
- Отмена «Господдержки» и изменение условий «Семейной ипотеки» вкупе с повышением ключевой ставки значительно снизили доступность жилья.
- Растут издержки девелоперов, им приходится справляться с увеличением себестоимости, снижением покупательской активности и ожиданиями со стороны клиентов.
- Число запусков новых проектов сократилось, одновременно с этим застройщики стали чаще давать скидки.
Мнение редакции может не совпадать с оценками экспертов.
