С 1 марта прошлого года вступивший в силу 186-ФЗ «О строительстве жилых домов», широко распространил использование эскроу-счетов на рынок ИЖС. При этом в рамках «Семейной ипотеки» этот способ расчётов обязателен. Денежные средства покупателя не перечисляются непосредственно подрядчику, а поступают на специальный счёт, доступ к которому заблокирован обеим сторонам до окончания строительных работ.
Вместе с экспертом разбираемся, как использование эскроу-счетов отразилось на рынке ИЖС, в чём преимущество для заёмщиков и как оформить «Семейную ипотеку» на строительство дома в 2026 году.
В чём преимущество для заёмщиков
Главное, защита заёмщиков — физических лиц в том случае, если подрядчик не сможет завершить строительство вовремя или нарушит сроки. Кроме того, подрядчик заинтересован закончить проект без задержек, так как деньги с эскроу-счёта не будут перечислены, пока не будет зарегистрировано право собственности на покупателя.
Теперь заказчик не рискует своими деньгами: вся стройка до передачи дома оплачивается застройщиком, а у заказчика усилились рычаги влияния на застройщика при нарушении СНИПов. Значит уже легче привлечь подрядчика исправить все недоделки и устранить выявленные при приёмке недостатки.
Важно!
- Риск потери денег заказчиком минимален благодаря страховке счёта эскроу.
- Срок условного депонирования устанавливается заранее и не может быть изменён без участия заказчика. При этом по окончании срока, если право собственности не будет оформлено на покупателя, деньги возвращаются ему обратно.
- Заказчик лично контролирует регистрацию права, самостоятельно передавая документы или предъявляя двусторонне подписанный акт приёмки работ, а одностороннее оформление акта недопустимо.
Как заказчику выбрать подрядчика
Помимо требований к заёмщикам, семьи с детьми обязаны учитывать дополнительные условия относительно жилого дома и земельного участка при оформлении «Семейной ипотеки». Теперь при выборе подрядчика необходимо ориентироваться на базу аккредитованных исполнителей в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС).
Большинство добросовестных подрядчиков уже прошли регистрацию в ЕИСЖС, но это только первый шаг. Кроме того, все застройщики ИЖС обязаны пройти аккредитацию на портале строим.дом.рф. Получить там ID-компании, разместить свои проекты и индивидуальные номера на них, необходимые для заключения договора подряда. А профиль компании и проекты необходимо обновлять каждые два месяца.
Теперь любого подрядчика можно найти в ЕИСЖС
На сегодняшний день — нет, но реестр постоянно пополняется. Что важно, аккредитованные подрядчики работают только в рамках законодательства о строительстве по договорам подряда с эскроу-счетами.
Важно!
Размещённые на эскроу-счёте денежные средства для расчётов по договору строительного подряда, страхуются на 100% суммы, но не более 10 млн рублей.
При этом, застройщик может выступать как юрлицом, так и ИП, при условии предоставления полной информации о компании и проектах — со стоимостью и сроками строительства. Эти обязательные условия с марта 2025 года позволяют формировать объективную картину добросовестных подрядчиков на рынке недвижимости.
Благодаря нововведению на рынке стало значительно меньше мелких частных компаний — они не смогли подтвердить свой опыт, а значит не являются надёжными. О монополизации рынка ИЖС речи не идёт, так как в реестр попали не только крупные подрядчики, но и небольшие строительные компании: они также работают с эскроу и по программам кредитования с господдержкой. Здесь уже более остро стоит вопрос с наличием и достаточностью оборотных средств.
Если говорить о договоре подряда — теперь для всех применяется установленная Минстроем единая форма: он исчерпывающе регулирует отношения между сторонами и в равной степени защищает интересы как подрядчика, так и заказчика.
Кроме того, введена обязательная отчётность подрядчика по завершённым сделкам с эскроу. Таким образом, усилен контроль со стороны государства по реализации обязательств по госпрограммам.
По моему мнению, работа в рамках принятого 186-ФЗ только позитивно влияет на рынок ИЖС, делает его прозрачным и понятным для всех участников, и в среднесрочной перспективе рынок практически полностью избавится от недобросовестных подрядчиков.
Особенности получения Семейной ипотеки на строительство дома в 2026 году
Теперь строительство дома по «Семейной ипотеке» происходит по следующей схеме:
- Подать заявку на «Семейную ипотеку» и получить одобрение банка.
- Выбрать подрядчика и проект в ЕИСЖС.
- Заключить договор строительного подряда.
- Банк, в котором оформлена ипотека, направляет средства на эскроу-счёт. Если подрядчик строит дом на кредитные деньги, то счёт эскроу открывается в том банке, который его выдал.
- По завершении строительства заказчик принимает дом и подписывает акт приёма-передачи.
- В течение 14 дней необходимо зарегистрировать право собственности.
- Заёмщик передаёт подрядчику копию выписки из ЕГРН, и с документами подрядчик обращается в банк для раскрытия эскроу-счёта.
Подробнее о том, как построить дом по Семейной ипотеке Сбербанка, рассказали в статье.
Заявку на ипотеку может подать как заёмщик, так и уполномоченный партнёр банка, выбрав программу кредитования «Строительство дома по Семейной ипотеке». По программе заёмщик может одновременно купить участок и заказать строительство дома. При этом деньги за участок продавец получит сразу после регистрации сделки, а вот деньги за дом подрядчик получит только после регистрации построенного дома на участке. Кроме того, первоначальный взнос по ипотеке вносится заёмщиком в день сделки и тоже на эскроу-счёт.
Как использовать маткапитал при строительстве дома
При использовании средств материнского капитала на строительство дом — вся сумма перечисляется на эскроу-счёт, на котором деньги хранятся до завершения строительства и регистрации права собственности на него. При этом перечисление средств подрядчику осуществляется в три этапа:
- 30% после строительства фундамента
- 30% после возведения стен и кровли
- 40% после полного завершения строительства и подписания акта приёма-передачи
Каждый этап подрядчику необходимо подтверждать актом выполненных работ и фото- и видеоматериалами.
Маткапитал также можно использовать в качестве первоначального взноса, когда СФР переводит средства на эскроу-счёт. Но СФР запросит уведомление о начале строительства для перечисления маткапитала, а многие клиенты заказывают дома на участках, где такое уведомление получить невозможно, а будущий дом предполагается регистрировать в упрощённом порядке. Поэтому при использовании материнского капитала в счёт ипотеки в эскроу-счетах на это нужно обращать особое внимание.
Как использовать маткапитал для строительства дома с эскроу:
- Заключение договора с подрядчиком, который работает с эскроу-счетами, состоит в ЕИСЖС и имеет аккредитацию банка. При этом вся информация с проектной документацией и предлагаемыми домокомплектами должна быть размещена в реестре.
- Открытие эскроу-счёта в банке, где будут размещены средства материнского капитала.
- Оформление документов в СФР для перечисления средств маткапитала на эскроу-счёт. При этом он открывается в уполномоченном банке на основании общего заявления гражданина и подрядчика при предоставлении договора подряда.
После одобрения деньги перечисляются на эскроу-счёт и хранятся там до окончания строительства, а после их получения подрядчиком эскроу-счёт закрывается.
Какую сумму маткапитала можно направить на строительство дома в 2026 году, рассказали в статье.
Большое влияние на изменение цен на рынке ИЖС оказывают макроэкономические факторы, а также изменения в части НДС с января 2026 года. Не стоит забывать и о сезонных колебаниях цен на рынке недвижимости. При этом застройщики ИЖС, не имея свободных денег на строительство домов (не получив заветное проектное финансирование под залог эскроу), привлекают кредиты в банках, пока ещё по высоким ставкам, и, конечно, эти затраты закладываются в стоимость домов, и в конечном счёте уже на заказчика.
Главное
- Эскроу-счета защищают заёмщиков от банкротства подрядчика, возможного срыва или задержки строительства дома.
- Размещённые на эскроу-счёте денежные средства страхуются на 100% суммы, но не более 10 млн рулей.
- При строительстве дома по «Семейной ипотеке» застройщик может выступать как юридическим лицом, так и индивидуальным предпринимателем.
- С 1 марта 2025 года подрядчики в обязательном порядке должны быть аккредитованы в Единой информационной системе жилищного строительства, если планируют работать с заказчиками через эскроу-счета.
- Для расчёта с подрядчиком можно также использовать средства материнского капитала.
- В случае неисполнения подрядчиком своих обязательств деньги не будут перечислены на его счёт с эскроу-счёта.
