Иметь собственный участок земли с домом и садом — мечта многих россиян. Только вот не все понимают, на каких участках можно возводить только хозяйственные постройки, а на каких — строить полноценное жильё.
Не все знают, и как, собственно, этот участок приобрести. Объясняем по порядку.
Как выбрать тип участка
Каждый выбирает землю под конкретные нужды: кто-то хочет только выращивать картофель, кому-то важно прописаться в загородном доме, а кто-то собирается стать фермером и содержать на участке коров и овец.
Поэтому важно отличать участки по видам разрешенного использования (ВРИ). В противном случае грозит штраф. Так, за неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного строительства, садоводства, огородничества в указанных целях и в течение трёх лет штраф может составить от 20 тыс. до 50 тыс. рублей.
Например, на участках для «индивидуального жилого строительства» (ИЖС) можно строить дом, гараж и вспомогательные постройки, заводить огород. На участках для «ведения личного подсобного хозяйства» (ЛПХ) разрешено помимо прочего ещё и разводить скот. При этом, если участок для ЛПХ находится на землях сельхозназначения, строить жилой дом уже нельзя.
А вот на участках для «ведения огородничества» можно размещать лишь хозяйственные постройки — возвести жилой дом и прописаться в нём не получится. Этот ВРИ обычно путают с «ведением садоводства» — вот тут можно и возводить дома, и выращивать урожай.
Прежде всего нужно определиться, для чего вы покупаете участок — для постоянного проживания или как дачу выходного дня. При этом стоит помнить — часто летний домик в конечном итоге перерастает в постоянное жильё, поэтому нужно заранее предусмотреть такую возможность и учесть, есть ли на выбранном участке условия, которые позволят жить на нём постоянно.
Где выбрать участок
Всего в России существует семь категорий земель. Нас в данном случае интересуют лишь две из них: земли населённых пунктов и земли сельскохозяйственного назначения.
Oбычнo нужные нам земли нaxoдятcя нa тeppитopияx caдoвыx нeкoммepчecкиx тoвapищecтв (CHT) или дaчныx нeкoммepчecкиx пapтнepcтв (ДHП).
Важно обращать внимание не только на красоту места, наличие поблизости озера или леса, но и на возможность, например, подъезда грузовой машины к вашему будущему участку.
Стоит обратить внимание и на то, насколько ровный участок. Выбирать стоит c минимальным уклоном, поскольку выравнивание перед закладкой фундамента может дорого обойтись.
Важный фактор при выборе участка — грунт. От того, какой грунт на участке, во многом будет зависеть выбор фундамента и соответственно его стоимость. Несмотря на то, что многие с целью экономии пренебрегают геологическими изысканиями, настоятельно рекомендуем это сделать.
С точки зрения строительства наиболее подходящими являются сухие почвы, такие как песок, стройка на суглинке и глине обойдётся дороже из-за того, что такой грунт задерживает воду, а торф может оказаться вообще не пригодным для возведения капитального дома. К тому же на влажных почвах будет необходимо устраивать дренаж.
Важно понимать размеры территории — так, чтобы на ней поместился дом, какой вы хотите. Также не должно быть проблем с пoдключeниeм вoды, элeктpичecтвa и гaзa.
У кого купить землю
Приобрести участок можно у частного лица, девелопера или государства.
Покупка земли у частников сопровождается определёнными рисками. Например, на рынке встречаются пpoблeмныe зeмли, или продавец может умолчать о различных ограничениях, наложенных на землю, поэтому важно требовать у владельца актуальную выписку из ЕГРН.
Приобретение земли у девелопера сопровождается меньшими рисками, но и тут не следует терять бдительность. Нередко бывает, что к дешёвым участкам не предусмотрено подведение коммуникаций за счёт компании. Поэтому стоит проверить технические условия, другие документы на землю и коммуникации, а также убедиться, что девелопер выполняет свои обязательства, например почитав в сети отзывы о компании или лично пообщавшись с их клиентами.
Покупка земли у государства чревата тем, что она имеет все шансы затянуться. Тем не менее такие участки продаются по наиболее выгодной цене.
Существует 3 способа получения земли от госсобственника:
- Купить на торгах. Местные власти регулярно выставляют землю на торги. Но нужно быть готовым, что в торгах можете принять участие только вы (тогда покупка земли будет по первоначальной стоимости), а может быть несколько конкурентов, которых необходимо «победить», подав «максимальную» по стоимости заявку.
- Выкуп арендованного ранее участка. Этот способ актуален для тех, кто уже получил землю в пользование от государства на праве аренды. Но для выкупа необходимо использовать землю по целевому назначению. К примеру, если это ИЖС, то выкупить такой участок из аренды можно только построив на нём жилой дом. Как правило, покупка будет по кадастровой стоимости, но в некоторых регионах возможен и дисконт — до 40%.
- Покупка без торгов (при условии предварительного согласования предоставления земельного участка). Данный способ доступен только физлицам и касается участков для ИЖС, ведения садоводства или ЛПХ в пределах населённого пункта. Такими землями распоряжаются муниципалитеты, информацию о свободных участках можно найти на портале НСПД. Чтобы купить участок без торгов, необходимо подать заявление о выкупе в муниципалитет. Его рассмотрение в среднем составляет 20–50 дней (зависит от региона). Если ответ положительный, то администрация опубликует извещение о предоставлении участка. Но вы сможете приобрести его, только если в течение 30 дней с даты извещения не появилось других желающих.
Как проверить участок
Перед покупкой любой товар стоит проверить, то же самое касается и земельного участка.
Чтобы не оказаться в ситуации, когда рядом с вашей землей начинают прокладывать шоссе, нужно заранее поинтересоваться в дeпapтaмeнтe apxитeктypы и гpaдocтpoитeльcтвa своего мyниципaлитeта, какие планы у них на эту территорию на ближайшие годы.
Важно проверить, не распространяются ли на участок какие-то ограничения с учётом природоохранных и других требований, можно ли на нём узаконить самовольную постройку, не нарушены ли строительные нормы, нe нaxoдитcя ли земля в зaлoгe, apeндe или пoд apecтoм.
Очень важно проверить правоспособность продавца, удостовериться, что у него есть права на землю, а также исключить возможность оспаривания сделки купли-продажи со стороны третьих лиц. Для этого необходимо провести всестороннюю проверку документов, подтверждающих право собственности на продаваемый участок.
Ecли дoкyмeнты в пopядкe, пора готовиться к сделке.
Предварительные договоренности
Когда покупатель выбрал участок и сошёлся по цене с продавцом, то нужно заключить предварительный договор купли-продажи. Он подстрахует стороны, если кто-то откажется от сделки или изменит условия. В качестве обеспечения исполнения обязательств покупатель может внести задаток или аванс.
Преимущество задатка в том, что, если продавец в итоге откажется от сделки, он вернёт его в двойном размере. Если же покупатель не захочет платить, то задаток остаётся у продавца. Этим он отличается от аванса, который должен быть полностью возвращён независимо от того, по чьей вине договор не был заключён.
Кaкиe дoкyмeнты пoнaдoбятcя
Есть перечень обязательных документов для совершения сделки:
- пacпopтa владельца земли и покупателя;
- договор купли-продажи;
- актуальная выписка из ЕГРН;
- правоустанавливающий документ на земельный участок;
- акт приёма-передачи участка.
Также есть дополнительные документы, которые необходимы в ряде случаев:
- межевой план;
- нотариально заверенное согласие супруга/супруги на продажу, если имущество совместно нажитое;
- согласие органа опеки на отчуждение жилого дома, если собственник несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособен, но в таком случае сделка обязательно нотариальная;
- письменное согласие залогодержателя, если земельный участок в ипотеке.
Можно ли купить землю в ипотеку
Да! Можно подать заявку в банк на приобретение земли в ипотеку. В СберБанке есть программа, позволяющая приобрести землю с помощью программы: «Ипотека на земельный участок».
Также участок можно купить по программам льготной ипотеки под более выгодную ставку при условии, что кредит оформляется на строительство дома с одновременным приобретением земли.
Если же ипотека не нужна, то расплатиться можно тремя способами: наличными, с помощью аккредитива, либо с помощью банковской ячейки.
Аккредитив — это документ, по которому банк гарантирует, что продавец получит деньги, если выполнит определённые условия. По такой же схеме работает и сейф-ячейка, только дело стороны имеют с наличными средствами, которые в ней хранятся.
Когда сделка считается завершенной
Договор купли-продажи должен быть заключён в письменной форме и подписан обеими сторонами, за исключением случаев, установленных законом. По желанию можно согласовать его с нотариусом. Как правило, действия по оплате и подписание договора происходят одновременно.
После этого нужно зарегистрировать переход права собственности. Для этого с полным пакетом документов необходимо обратиться в Росреестр и зарегистрировать сделку. Сделать это можно как лично, приехав в МФЦ, так и дистанционно — через портал «Госуслуги» и сайт Росреестра.
За регистрацию права собственности на земельный участок для ведения личного подсобного или дачного хозяйства, огородничества, садоводства или строительства дома нужно заплатить госпошлину — 700 руб.
