Мечта о собственном доме за городом у многих ассоциируется с тишиной, свежим воздухом и абсолютной свободой. Вы накопили необходимую сумму и приобрели загородную недвижимость без ипотеки — только за наличные. Казалось бы, сделка прошла успешно. Но на практике отсутствие кредитных обязательств может сыграть злую шутку: покупатель, полагаясь только на свой вкус, часто совершает ошибки, которые могут заморозить миллионы рублей в объекте, а жить в нём попросту будет невозможно.
В статье разбираем вместе с экспертом ТОП-5 типичных ошибок при покупке загородной недвижимости за свои средства, как их не допустить и успешно провести сделку купли-продажи.
Ошибка №1. Покупка «кота в мешке»: выбор недвижимости по фото
Самая распространённая ловушка — покупка дома на основе первых впечатлений. Эмоции захлёстывают, когда вы видите аккуратный фасад, новые пластиковые окна и свежую отделку — но главное скрыто от любопытных глаз. Недобросовестные продавцы часто маскируют серьёзные проблемы косметическим ремонтом, поэтому не стоит игнорировать скрупулёзный осмотр и оценку дома специалистами.
За новым фасадом может скрываться гнилой фундамент, неправильно собранный «пирог» стен или неработающие инженерные системы. Эксперты советуют смотреть не на обои, а на состояние фундамента, кровли, утепления и качество коммуникаций. В особенности в каркасных домах — если при строительстве сэкономили на материалах или нарушили технологию, через год такой дом промёрзнет, а стены начнут преть.
Поэтому приезжайте на просмотр объекта со строительным экспертом или хотя бы вооружитесь тепловизором. Закажите строительно-техническую экспертизу — это не так дёшево, зато надёжно, и не сравнится с затратами на перестройку «доставшегося в наследство» недостроя.
Опытный специалист при оценке дома предупредит вас о возможных будущих проблемах и тратах. А также что нужно переделать в первую очередь, какие критические ошибки были допущены при его возведении. Получив такую информацию, клиенты видят реальную картину объекта и уже делают свой выбор, имея на руках все плюсы и минусы.
Поэтому так важно проверить техническое состояние дома перед покупкой. И пригласить для этого специалистов из технадзора или опытного независимого прораба. Например, вы купили дом из газобетона, фасад утеплён пеноплексом (не паропроницаемый материал), и отделан декоративной штукатуркой «короед». Дом новый, внешне красивый, только вот по прошествии нескольких лет гарантировано возникают дорогостоящие проблемы. Ведь, вы хотели оставить дом детям, а в итоге приходится думать о том, простоит ли дом ещё пару-тройку лет, почему все углы стали мокрыми и покрыты плесенью, стена треснула на шестой год проживания, да ещё и трещина меняет размер в зависимости от сезона. Все эти нюансы заранее сможет оценить только эксперт в сфере строительства с многолетним опытом.
Ошибка №2. Игнорирование юридических прав на использование участка
Покупка без ипотеки означает, что вы имеете дело с «живыми» деньгами и можете договориться о скидке. Но именно здесь кроется главная юридическая опасность. Дешевизна участка может быть обусловлена не щедростью продавца, а невозможностью законного строительства на нём.
Если вы планируете покупку загородной недвижимости за свои средства, то важно быть уверенным в чистоте объекта и безопасности сделки. Чтобы покупка дома не превратилась в бесконечный ремонт или судебные тяжбы, лучше обратиться за помощью к профессионалам. Юридическое сопровождение сделки купли-продажи включает в себя проверку продавца, истории объекта, а также заключение о возможных рисках.
Без знаний о видах разрешённого использования земель велик риск покупки участка, на котором запрещено строительство капитальных объектов. Подробнее о том, какой лучше участок купить для строительства дома, рассказали в статье.
Прежде всего запросите у продавца свежую выписку из ЕГРН, изучите градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) и публичную кадастровую карту. Проверьте категорию земель и вид разрешённого использования. Если продавец показывает один красивый участок, а в договоре фигурирует другой кадастровый номер — бегите, перед вами мошенник.
Проверка документов перед покупкой: смотреть нужно выписку ЕГРН на дом и землю. Нет ли обременений, присвоен ли адрес. Уточнена площадь участка или нет. В ЕГРН перед покупкой важно проверить наличие обременений на участке и кадастровых номеров иных объектов. В документах дом есть, а на участке — нет, перед покупкой такой объект лучше снять с кадастрового учёта.
Кроме того, необходимо проверить межевой план, в том вновь образованные границы (обычно выделены красным цветом поверх старых границ) Возможно, участок увеличился за счёт границ соседа, тогда важно проверить наличие всех подписей соседей. Ведь владелец может продавать землю с домом из-за конфликта территорий, но вас в курс дела не поставит.
Стоит помнить и о законодательных ограничениях на пользование участком: например, нормативные расстояния по расположению построек и некоторых деревьев, противопожарные расстояния, расстояния по скважинам, септикам, размещению домашнего скота и птицы — все эти вопросы необходимо выяснить до сделки, чтобы в будущем не разочароваться в покупке загородной недвижимости.
Ошибка №3. Идеализация загородной жизни и недооценка расходов
Многие городские жители в поисках тишины и отдохновения, представляют жизнь в своём доме как бесконечные выходные с шашлыками и баней. Но в реальной жизни всё по-другому. Загородный дом — это не только свобода, но и огромный объём обязательных работ и регулярных расходов. В многоквартирном доме есть общедомовое обслуживание: уборка подъездов, вывоз мусора, чистка снега во дворах, замена лампочек и многое другое. В загородном доме вся ответственность ложится на ваши плечи и кошелёк.
Чаще всего большинство покупателей загородного дома не имеют опыта проживания в нём, так как большую часть жизни прожили в городских квартирах. Выбирают объект по низу рынка, либо ветхий дом или недострой, предполагая, что сэкономив на покупке, смогут быстро возвести дом своей мечты. Но это далеко не так, и вместо дачного отдыха в гамаке возле цветущих гортензий, будущий владелец приобретает проживание на стройплощадке, решение бесконечных вопросов по поиску материалов, рабочих и оборудования.
Самая главная ошибка при покупке дома без ипотеки — вложить все средства в приобретение, забыв оставить подушку безопасности на его содержание. Расходы на септик, вывоз мусора, уборка снега, обслуживание скважины и котла могут достигать 150–300 тыс. рублей в год. При этом если и в посёлке нет управляющей компании, то центральную дорогу зимой не чистят, а вы рискуете оказаться в снежном плену.
Прежде всего составьте реалистичный бюджет: узнайте тарифы на вывоз отходов и электричество (хватит ли выделенной мощности в 3–5 кВт для отопления), уточните тарифы на прокладывание оптоволокна и подвод коммуникаций, если это требуется.
Важно!
Если вы уже присмотрели загородное жильё для покупки, то можете найти там же дом в аренду, снять его и пожить в нём хотя бы месяц. Так вы сможете точно понять и объективно оценить, готовы ли вы к жизни и быту в частном доме.
Ошибка №4. Покупка в посёлке-призраке
Например, вы нашли недорогой дом в новом посёлке. Цены приятно радуют, дома симпатичные. Но если населённый пункт строился исключительно для людей, которые покупали жильё в ипотеку, велик риск того, что инфраструктуры там не будет ещё очень долго. Жильцы, выплатившие кредит, чаще всего не имеют средств на благоустройство общей территории. В итоге — разбитые дороги, отсутствие детских площадок, фонарей и магазинов. Вы купите не дом, а изоляцию от цивилизации и разруху в будущем.
Удалённость от города — очень важный аспект, идеально, если загородный дом находится не дальше 20 км от города. В последующем вам любом случае придётся выезжать из города не только на выходные (с пятницы по воскресенье), как многие планируют, а, например, в среду, чтобы принять доставку дивана, или включить зимой электрокотел в доме после аварийного отключения на подстанции.
Стоит также помнить, что чем дальше вы находитесь от крупных населённых пунктов, тем дороже и проблематичнее будет организовать доставку крупногабаритных грузов до вашего участка. Например, вы заказали газель дров для бани, но когда водитель узнал удалённость вашего посёлка от города, то цена доставки выросла сразу вдвое, либо водитель вообще отказался к вам приезжать. Это же касается доставки грунта, досок, выезда сантехника для прочистки канализации и других вопросов загородной жизни.
Здесь важно быть прагматичным и учитывать обычные бытовые ситуации, которые случаются в доме и не встречаются при проживании в квартире.
При выборе объекта обратите внимание на социальный состав жильцов:
- есть ли в поселке инициативные группы;
- как соседи взаимодействуют друг с другом;
- оцените транспортную доступность и близость детских садов, школ, поликлиник и магазинов не на карте, а в жизни — попробуйте проехать по маршруту в час пик.
Ошибка №5. Серая схема расчётов и «доверительные» отношения
Когда на руках крупная сумма наличных, велик соблазн сэкономить на налогах, указав в договоре заниженную стоимость. Продавцы часто предлагают такой вариант, но это крайне не безопасная схема.
Во-первых, при возникновении спора вы сможете взыскать с продавца только ту сумму, которая была указана в договоре. Во-вторых, при последующей продаже этого дома вам придётся заплатить налог с полной суммы, так как официальных расходов на покупку у вас не будет. Мошенники также могут использовать схемы с подменой объекта или продажей по поддельной доверенности, надеясь на то, что покупатель в спешке не проверит документы.
Кроме того, всегда проверяйте подлинность документов продавца и требуйте нотариально заверенного согласия супруга на продажу.
Важно!
Никогда не соглашайтесь на рискованные схемы ради мнимой экономии. Проводите оплату через сервис безопасных расчётов. Это удобный способ безналичного перевода денежных средств за объект недвижимости между покупателем и продавцом без дополнительных посещений банка. А в сделках без ипотеки — экспертное сопровождение под ключ.
Главное
Покупка загородной недвижимости без ипотеки даёт вам свободу выбора, но не отменяет правил безопасности. Тщательная проверка документов, строительная экспертиза и трезвая оценка своих финансовых возможностей (включая ежегодное содержание дома и участка) — три кита, на которых держится успешная сделка.
Не дайте эмоциям и первым впечатлениям об объекте завладеть вами, и тогда ваш новый дом станет местом силы, а не источником вечных проблем.
