Что такое межевание земельного участка и для чего его делают

Межевание представляет собой комплекс кадастровых работ и мероприятий по установлению или уточнению и закреплению на местности границ земельного участка, его местоположения и площади.

Проще говоря, межевание позволяет определить, где на самом деле проходят границы участка, какова его площадь и форма. Ведь то, что написано в правоустанавливающих документах, может существенно отличаться от действительности.

Почему у участка могут быть не определены границы

Если на участке не проведено межевание, это означает, что в картах и документах Росреестра (ЕГРН — единого государственного реестра недвижимости) нет сведений о координатах границ объекта. То есть сам участок может быть оформлен в собственность и поставлен на кадастровый учёт, иметь площадь, адрес, но вот координаты границ могут быть не закреплены или условно закреплены в картах Росреестра.

Этой информации может не быть в Росреестре, так как ранее она не являлась обязательной при кадастровом учёте земельного участка или при проведении сделок с ним. Подробнее об этом — ниже.

Как узнать, внесены ли в ЕГРН границы земельного участка

Посмотреть, проведено межевание или нет, можно в выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Если сведений о координатах границ нет в реестре, в выписке будет особая отметка: «Границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства».

Выписку из ЕГРН об объекте недвижимости можно заказать несколькими способами: через центры госуслуг «Мои документы» или на портале «Госуслуги». 

Также можно воспользоваться сервисом «Публичная кадастровая карта» (ПКК). Найти конкретный объект на ней проще всего по адресу или кадастровому номеру. Если в окне описания объекта стоит отметка «Без координат границ» или площадь указана как декларированная, значит, границы участка не установлены.

Когда необходимо межевание

Межевание участка проводится для установления его границ на местности. Это позволит избежать лишних проблем при совершении сделок с таким объектом, а также споров с соседями, облегчит строительство дома или дачи на таком участке. Кроме того, банки дают ипотеку на землю только при наличии чётко определённых и зафиксированных границ.

С марта 2025 года межевание земельного участка стало обязательным для проведения сделок, когда понадобится продать, подарить или наследовать землю (в последнем случае наличие установленных границ требуется, если наследуется здание и участок под ним). Росреестр приостановит регистрацию прав на участок, если в ЕГРН не будет сведений о местоположении границ.

Встречи с кадастровым инженером не избежать, если вы планируете:

• купить, продать, обменять, подарить участок, если в ЕГРН нет сведений о его границах;
• разделить один участок на несколько или объединить несколько участков в один;
• узаконить площадь земли или уточнить границы (например, из-за разногласий с соседями);
• восстановить старые границы, которых нет на генеральном плане (особенно актуально для владельцев земли в садоводческих товариществах);
• взять ипотеку на приобретение земельного участка или строительство на нём дома;
• поставить участок на кадастровый учёт;
• зарегистрировать права на здание или сооружение, расположенное на участке.

Можно ли не делать межевание участка

Обязанность проводить межевание для всех владельцев земельных участков законодательно не закреплена, но его отсутствие влечет ряд ограничений:

• Росреестр приостановит любые действия с землей, а впоследствии и вовсе откажет в них;
• потенциальные покупатели обычно настаивают на уточнении границ;
• без межевания сложно согласовать стройку.

По сути, межевание — это способ защитить свои интересы и избежать судебных издержек.

Как провести межевание земельного участка

Шаг 1. Подготовьте документы на земельный участок

• правоустанавливающий документ и выписка из ЕГРН;
• паспорт владельца;
• нотариальная доверенность на представителя (если от имени собственника будет действовать представитель).

Дополнительно могут быть использованы сведения, указанные в документах, определявших местоположение границ участка при его образовании.

Шаг 2. Заключите договор на проведение работ по межеванию

Самостоятельно провести работы по межеванию нельзя — этим могут заниматься только кадастровые инженеры. Именно они проводят все нужные измерения и расчёты.

Для выполнения работ вам нужно заключить договор подряда на выполнение кадастровых работ с кадастровым инженером или организацией, в которой он является работником. Если подрядчик — юрлицо, в его штате должно быть не менее двух работников (кадастровых инженеров). Если подрядчик — кадастровый инженер, то он должен быть зарегистрирован как индивидуальный предприниматель.

По закону, каждый кадастровый инженер обязан состоять в специализированной саморегулируемой организации (СРО). СРО контролируют деятельность своих членов и рассматривают жалобы заявителей, если кадастровые работы проведены с нарушениями.

Получить информацию о конкретном кадастровом инженере можно на сайте Росреестра в разделе «Государственный реестр кадастровых инженеров». Там содержатся данные о наличии у него специального образования, квалификационного аттестата, подтверждение его членства в СРО. Кроме того, при помощи электронного реестра кадастровых инженеров можно узнать о результатах профессиональной деятельности специалиста.

Шаг 3. Проведение работ кадастровым инженером

Кадастровые работы будет проводить кадастровый инженер по договору подряда. Они обычно включают в себя:

• сбор и изучение информации о земельном участке, соседних земельных участках;
• обязательное уведомление соседей по участку, так как их права могут быть затронуты межеванием;
• полевые работы с выездом на место и определением границ участка на местности (в результате обязательно должен быть получен акт согласования границ участка с соседями);
• геодезическую съёмку участка и определение координат межевых знаков;
• точное определение площади участка;
• чертёж участка со всеми границами.

В итоге должен быть подготовлен межевой план. На его основании собственник может поставить участок на кадастровый учёт (в случае образования нового участка) или уточнить его границы.

Отметим, что межевой план предоставляется в электронном виде. Если он вам нужен в бумажном виде, это нужно предусмотреть в договоре подряда. Межевой план на бумаге должен содержать печать и подпись кадастрового инженера.

Шаг 4. Предоставьте документы в Росреестр

Межевой план, документы по участку, заявление о кадастровом учёте и государственной регистрации прав необходимо передать в Росреестр. Это можно сделать через МФЦ или онлайн на сайте Росреестра. Также предоставление документов и межевого плана можно включить в договор подряда — тогда это сделает кадастровый инженер.

Государственные регистраторы проведут правовую экспертизу, и если всё окажется в порядке, то сведения о границах участка будут внесены в ЕГРН. При наличии причин, препятствующих осуществлению кадастрового учёта, орган регистрации прав приостановит учётно-регистрационные действия, а решать разногласия соседям придётся уже в суде. Кадастровый инженер, проводивший межевание, также может быть привлечён к делу в качестве третьего лица.

Что обязательно должно быть в договоре на межевание

Проверьте, чтобы в договоре на проведение межевания, который вы планируете заключить, были прописаны следующие обязательства исполнителя:

1. Выезд специалиста на место для изучения границ участка, установки межевых знаков, определения площади.
2. Оформление технического проекта межевания (текстовой и графической частей), в котором прописываются содержание и цели работ, сведения об участке и т. п.
3. Уведомление лиц, интересы которых могут быть затронуты в связи с проведением межевания (соседей, арендаторов и прочих). Исполнитель обязан направить им извещение не позднее, чем за 30 дней до старта работ.

Сколько стоит межевание 

Расценки на услугу зависят от объёма работ, сроков их проведения, местонахождения, размера и конфигурации земельного участка и, как правило, не превышают 20-30 тыс. рублей. В зависимости от сезона они не меняются.

Согласно главе 4.1 ФЗ №221, существует вариант бесплатного межевания. Он предусмотрен, когда по заказу уполномоченного органа проводится комплекс кадастровых работ на территории одного или нескольких кадастровых кварталов. Если ваш участок находится в их пределах, считайте, что вам повезло.

Сколько времени потребуется на межевание

В законодательстве сроки проведения межевания чётко не установлены, поэтому обычно прописываются в договоре подряда. Непосредственно сама процедура межевания недолгая. Но в отдельных случаях она может затянуться на несколько месяцев. Также после её завершения инженеру понадобится время на подготовку и оформление документов.

Межевание участка: коротко

1. Уточните, определены ли границы у земельного участка. Если нет — необходимо провести межевание и определить границы объекта. Это позволит избежать проблем при строительстве дома, при возникновении споров с соседями, а также потребуется для совершения сделок с участком и регистрации зданий и сооружений на нём.
2. Межевание нельзя сделать самостоятельно — эту работу может выполнить только кадастровый инженер, который состоит в саморегулируемой организации.
3. В результате межевания земельного участка (проведения кадастровых работ) составляется межевой план. На его основании вы сможете поставить участок на кадастровый учёт или уточнить его границы.