Если вы сдаете квартиру, устных договорённостей недостаточно. Только официальный договор аренды защитит от рисков в сфере аренды недвижимости.
Разберёмся, почему этот документ так важен, и чем может обернуться его отсутствие.
Обязательно ли заключать договор аренды квартиры
По закону в ситуациях, когда физлицо снимает квартиру, дом или комнату, или другую жилую недвижимость, заключается договор найма. Но в обиходе все привыкли называть его договором аренды. Поэтому в статье будем придерживаться этого термина.
Согласно законодательству, договор аренды квартиры обязательно заключать в письменной форме, особенно на срок аренды больше 1 года.
Договор аренды — юридический документ, который заключают арендодатель (собственник квартиры) и арендатор (человек, который арендует квартиру), чтобы установить правила и условия аренды, защитить интересы обеих сторон и избежать недопонимания и конфликтов в будущем.
Что содержится в договоре
- Права и обязанности как владельца квартиры, так и арендатора. В том числе в нем прописаны срок аренды, порядок оплаты, правила пользования квартирой, обязанности по ремонту и обслуживанию.
- Стоимость аренды. Договор фиксирует сумму арендной платы, сроки ее уплаты, способ расчета и даже формат, например, деньгами, ремонтом или услугами.
- Пункты, направленные на защиту интересов собственника. Например, в нем указываются условия оплаты, правила поддержания порядка, запрет на подселение и субаренду без его согласия.
- Пункты, направленные на защиту прав арендатора. Например, что собственник не может приходить без предупреждения, внезапно выселить, резко повысить стоимость аренды. Также в нем может быть прописано, за чей счет устраняются поломки или ремонтируется квартира.
- Описание исходного состояния квартиры, чтобы избежать споров о том, как уже было, а что было сломано арендатором.
Ниже рассмотрим распространенные случаи из аренды, и как они решаются с договором и без.
Повышение стоимости аренды
Если собственник хочет защитить свои интересы в период инфляции, изменений цен на рынке и на случай других факторов, пункт о возможности изменения арендной платы нужно зафиксировать в договоре. Одностороннее повышение — без договора — не допускается законом.
В документе должен быть прописан срок, когда собственник может повысить аренду, периодичность изменения цены (раз в год, например, или реже) и то, на сколько он вправе поднять сумму. Чем точнее будут прописаны условия, тем быстрее получится решить потенциальные разногласия, в том числе если дело дойдет до суда.
Если собственник решил поднять цену, а в договоре нет условий повышения, нужно получить согласие арендатора. Затем оформить дополнительное соглашение к действующему договору или составить новый договор аренды, соблюдая пункты Гражданского кодекса.
Узнайте также:Возврат залога
Залог, или по-другому страховой депозит, защищает собственника от непредвиденных расходов по вине арендатора. Это сумма, которую квартиросъемщик передает арендодателю при заключении договора. Чаще всего по договору аренды залог возвращается, если нет задолженностей по арендной плате, оплате ЖКУ, а имущество в квартире сохранилось в надлежащем состоянии.
В частности, залог позволит компенсировать расходы собственника:
- если жильцы внезапно съедут — тогда залог идет в счет оплаты простоя, пока ищется новый арендатор
- если жильцы повредят отделку в квартире, мебель или технику
- если из квартиры будут украдены предметы интерьера, техника и мебель
- если жильцы оставят долги по коммунальным платежам
Во всех этих и других случаях, прописанных в договоре, арендодатель имеет полное право удержать деньги.
Если на момент окончания аренды все хорошо, и претензий к жильцу нет, собственник должен вернуть квартиросъемщику всю сумму. Если есть незначительный ущерб, можно вернуть часть депозита, потратив оставшиеся деньги на ремонт.
Если договора нет, то все договоренности держатся на честном слове. При этом важно знать, что отсутствие письменного договора аренды не лишает арендатора права на возврат залога, если он передал его как обеспечительный платеж за сохранность имущества и нет оснований для его удержания. Тогда он может при помощи юриста подать заявление в суд, приложив как доказательство переписку, факт перечисления денег, свидетельские показания. И тут может вскрыться вопрос — почему собственник сдавал квартиру без заключения договора аренды.
Ремонт в арендуемой квартире
По закону арендатор обязан поддерживать имущество квартиры в исправном состоянии, делать за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, но, опять же, в договоре аренды можно эти пункты дополнить. Как раз-таки в нем нужно указать, кто за что несет ответственность. И тогда не возникнет споров и недопонимания.
Порча имущества
Без договора аренды собственник рискует состоянием квартиры и другого имущества. Например, сдал квартиру с новым ремонтом и мебелью, а через три месяца получил ободранные обои и сломанные двери.
Получить компенсацию ущерба можно только доказав вину в суде — если по-хорошему договориться не получилось. И снова — ключевое значение имеет вопрос оформления договора аренды. Без него будет очень сложно доказать даже то, что в квартире кто-то жил.
Подробнее:Арендатор не платит за квартиру
К сожалению, в таком серьезном вопросе как аренда устные договоренности имеют очень малую силу. Тут стоит рассчитывать только на добросовестность людей. Сдача квартиры — для многих важный, а порой единственный источник дохода, поэтому все, что касается арендных платежей, лучше фиксировать официально, в договоре аренды.
Обычно в договоре прописывают, через сколько дней неоплаты владелец может разорвать отношения в одностороннем порядке. В целом серьезной просрочкой считается задержка платежей на месяц и более — но вы вольны прописать в своем договоре как более длинные, так и более короткие сроки.
Также в договоре на эти случаи можно прописать штрафные санкции.
Если арендатор не соблюдает условия соглашения, собственник вправе расторгнуть документ и выселить жильца с удержанием залога.
Арендатор внезапно съехал
Иногда арендаторы съезжают внезапно, раньше срока, а порой исчезают, не заплатив. Если договор аренды был заключен, то жильца можно привлечь к ответственности и взыскать убытки через суд. По закону арендатор должен платить за проживание в течение всего срока действия договора, даже если живет в другом месте.
Сначала можно отправить ему письменную претензию, а затем, при необходимости, подать иск в суд или обратиться за выдачей судебного приказа.
Субаренда
Субаренда — это ситуация, когда квартиранты пересдают жилье. Это не запрещено, но возможно только с согласия хозяина, и может быть оформлено как отдельный документ или приложение к договору аренды.
Если таких договоренностей между арендатором и собственником по договору не было, владелец квартиры имеет право расторгнуть договор аренды, выселить арендатора и всех субарендаторов и даже взыскать штраф. Подробнее о субаренде читайте в другой нашей статье.
А вот если договора аренды нет, выселить субарендатора будет не так просто. Скорее всего придется прибегнуть к помощи полиции, а у них может возникнуть вопрос, на каком основании третье лицо проживает в вашей квартире.
Подробнее о субаренде:Если аренда без определенного срока проживания
Если арендатор снимает жилье на неопределенный срок, это не значит, что не нужно заключать договор аренды, ведь тогда не будет никакой правовой защиты. Для таких случаев предусмотрен договор аренды без указания срока. По статье 610 Гражданского кодекса он считается бессрочным.
Отсутствие четких дат не означает, что договор считается недействительным, как и то, что арендные отношения навечно. Их можно расторгнуть по желанию одной из сторон, но только в оговоренные сроки — внезапно нарушить договоренности нельзя. По закону одна из сторон должна предупредить другую не менее чем за три месяца.
Бессрочный договор не нужно продлевать. И в отличие от стандартного договора аренды, действующего от года, не нужно регистрировать.
Риски сдачи квартиры без договора аренды
Как видно, в любой спорной ситуации отсутствие договора аренды = отсутствие юридической защиты. А это может быть не только вопрос порчи имущества.
Кроме того, есть риск получить штрафы от налоговых органов за неуплату налогов с доходов от сдачи в аренду.
Так, если налоговая установила факт неуплаты налога на доход от сдачи жилья, собственник должен уплатить НДФЛ, 13% от суммы прибыли. Если годовой доход от сдачи жилья свыше 5 млн рублей, то 15% от суммы. И льготная ставка для самозанятых (4% или 6%) в таких случаях не действует. Также будут штрафы и пени:
- за просрочку подачи декларации 3-НДФЛ — 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки. Минимальный размер денежного наказания равен взысканию 1 тыс. рублей, максимальный — 30% от неуплаченной суммы.
- за неуплату налога — размер штрафа зависит от того, действовал ли собственник жилья умышленно или нет. В первом случае незаконному арендодателю придется заплатить 20% от неуплаченной суммы, во втором — 40%.
- пени за просрочку — 1/300 действующей на момент нарушения ключевой ставки Центробанка за каждый календарный день просрочки уплаты налога.
Поэтому, задумываясь над вопросом, стоит ли сдавать квартиру без договора, — очень хорошо оцените риски.
5 причин заключать договор аренды жилья
Подведем итог.
- Договор аренды фиксирует все условия сделки.
- Подтверждает состояние квартиры — к договору прилагается акт приёма-передачи, еще можно составить опись имущества.
- Гарантирует стабильность: арендатор получает гарантии, что квартира будет использоваться по назначению, а плата будет поступать вовремя.
- Решает конфликты. Если возникнут споры, договор станет главным доказательством в суде.
- Важен для уплаты налогов при сдаче недвижимости в аренду и подготовки отчётности.
