Какие бывают основания приобретения права собственности

Стать владельцем объекта недвижимости можно различными способами (принять в дар, в наследство, купить, обменять). Ключевой момент здесь — зарегистрировать соответствующее право.

Разбираемся вместе с экспертами, какие бывают способы и основания приобретения и прекращения права собственности на имущество.

Право собственности на недвижимость: что это такое

Юридически собственность — это совокупность норм и правил, обеспечивающих права владельца на вещь и ограждающих имущество от порчи и посторонних посягательств. Основные формы собственности, в том числе и на недвижимость, — частная (физические и юридические лица), государственная (федеральные власти) и муниципальная (местные власти). 

Применительно к частной собственности на недвижимость права собственников определяются Конституцией РФ и Гражданским кодексом РФ. Речь идет о так называемой триаде полномочий собственника, включающей:

1. Право владения (физическое обладание недвижимостью, оно гарантировано статьями 34-36 Конституции). Право подтверждается документами в соответствии с тем, как оно возникло: это могут быть договоры купли-продажи или дарения и т. д.
2. Право пользования наряду с личным применением (проживанием) подразумевает возможность получения дохода, например, собственник может организовать в помещении рабочий кабинет. Важное условие: это не должно мешать соседям и вредить состоянию здания. В данном случае речь не идет о сдаче жилья в аренду — этот аспект регулируется другим правом.
3. Право распоряжения как раз включает возможность передавать имущество другим людям — как временно, так и на праве собственности. Собственник может дарить свою недвижимость, продавать, завещать, передавать в пользование, сдавать в аренду и так далее.

Какие существуют способы приобретения права собственности

Как разъясняет адвокат КА «Юков и партнеры» Илья Бахилин, право собственности на объекты недвижимости, которое также называют титулом, может возникнуть по первичным или по производным (вторичным) основаниям.

К первоначальным основаниям приобретения относится строительство — частного дома на земле, а также участие в долевом строительстве. Производные основания приобретения права собственности на имущество связаны с его переходом от других лиц. «Таких способов достаточно много. К ним относятся различные сделки (купля-продажа, мена, дарение и другие), наследование, приватизация, обращение взыскания по долгам, решение суда, для юридических лиц — реорганизация», — говорит адвокат.

Эти сделки подразделяются на возмездные и безвозмездные. Первые предполагают встречное исполнение, когда одна сторона получает плату или иную выгоду за имущество. Это, например, купля-продажа, мена и так далее. Безвозмездные сделки заключаются без получения оплаты или встречного предоставления от другой стороны. В этом случае речь идет в том числе о дарении.

По словам юриста юридической компании «Генезис» Надежды Полищук, наиболее распространенными основаниями и способами приобретения права собственности являются:

1. Приобретение по договору купли-продажи (ДКП). По договору купли-продажи продавец обязуется передать объект в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять объект, уплатив за него определенную сумму.

«Что касается формы договора-купли продажи недвижимости, он должен быть составлен в письменной форме как единый документ, подписанный сторонами, — поясняет Полищук. — Несоблюдение письменной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность».

2. Участие в долевом строительстве. От покупки по ДКП этот вариант отличается тем, что покупатель не приобретает готовый объект, а передает застройщику средства, которые до завершения строительства хранятся на специальном счете эскроу. Договор долевого участия (ДДУ) в строительстве заканчивает свое действие после сдачи объекта, затем застройщик получает доступ к деньгам дольщиков, а те становятся собственниками недвижимости (после регистрации права собственности).

3. Наследование объекта недвижимости. В этом случае недвижимость передается по наследству от умершего собственника его наследникам. «Само наследование может происходить как по закону, так и по завещанию — в зависимости от воли наследодателя», — напоминает Надежда Полищук.

4. Договор дарения объекта недвижимости. В соответствии с данным договором собственник может передать свою недвижимость в качестве подарка другому лицу безвозмездно. Соглашение подлежит обязательному нотариальному удостоверению. В чем разница между завещанием и дарением, подробно описано здесь. 

5. Строительство объекта недвижимости. В этом случае юридически возникает новый объект недвижимости, которого ранее не было. «Построить объект нужно с соблюдением закона, иначе постройка будет самовольной и может быть снесена, — подчеркивает Илья Бахилин. — То есть право собственности на нее не возникнет. Хотя в некоторых редких случаях можно добиться через суд легализации постройки. Кроме того, в очень редких случаях право на такую недвижимость можно приобрести по приобретательной давности владения».

Кроме этого, к распространенным способам получения права собственности относятся:

• Договор переуступки по ДДУ. Сделка, в результате которой покупателю переходят права первоначального участника долевого строительства по договору с застройщиком.
• Решение суда. Это возможно по различным основаниям — от узаконивания самовольных построек и регистрации их в рамках «дачной амнистии» до судебных споров по разделу имущества при разводе.
• Раздел совместно нажитого имущества супругов без суда. В этом случае имущество добровольно делится между разводящейся парой, соответствующее соглашение заверяется у нотариуса.

Примеры оснований получения права собственности на недвижимость, которые встречаются реже:

• Полная оплата пая. Здесь речь идет о жилищных кооперативах. После выплаты паевого взноса член такого кооператива получает право собственности на объект недвижимости. Подтвердить и зарегистрировать право собственности он может на основании справки о полной выплате пая. 
• Приватизация. Большая часть жилья в России уже приватизирована, то есть передана из государственного или муниципального фонда в частную собственность. С 2017 года бесплатная приватизация в России стала бессрочной.
• Мена. В рамках такого договора стороны обмениваются имуществом.
• Договор ренты. Это соглашение, по которому собственник передает другому человеку свое недвижимое имущество, а тот, в свою очередь, обязуется добросовестно выплачивать ему ренту в виде определенной суммы либо предоставлять деньги на его содержание в иной форме.

Как происходит приобретение права собственности: регистрация в ЕГРН

По общему порядку права на недвижимость возникают с момента их регистрации в ЕГРН — в Росреестре, но есть случаи, когда они появляются без регистрации, например, право на квартиру возникает с момента выплаты пая, если ее строит Жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Тем не менее выписка из ЕГРН является основным документом, подтверждающим наличие права собственности на недвижимость.

Для регистрации в Росреестре нужно собрать пакет документов: в первую очередь это правоустанавливающие бумаги (ДКП, ДДУ, решение суда, справка о выплате пая, документы на участок, нотариально заверенный документ о разделе имущества и так далее) и заявление в ведомство о госрегистрации права на недвижимость.

Некоторые документы подаются в электронной форме, например, ДДУ. Сделать это можно в МФЦ, на сайте Росреестра и через портал «Госуслуги». Для подачи документов онлайн потребуется усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП), которую можно получить через приложение «Госключ» или в аккредитованном удостоверяющем центре, в том числе ППК Роскадастра.

Если квартира приобретается по ДДУ, то после подписания дольщиком и застройщиком передаточного акта второй должен подать документы на регистрацию права собственности. Такая обязанность у застройщиков появилась с 1 марта 2025 года.

Права на объекты недвижимости, которые возникли до дня вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», то есть до 31 января 1998 года, признаются юридически действительными, даже если они не зарегистрированы в ЕГРН. Госрегистрация таких прав проводится по желанию собственников.

Почему Росреестр может отказать в регистрации права собственности

Важно понимать, что сразу он отказать не может. Отказу всегда предшествует приостановление регистрации, однако Росреестр может не принять документы к рассмотрению.

Перечень оснований для возврата документов, приостановления регистрации содержатся в статьях 25, 26 закона «О государственной регистрации недвижимости». Отказать же Росреестр может, если не устранены причины, по которым регистрация была приостановлена.

«Откажут или зарегистрируют, зависит от причины. Если это технические нарушения, то можно устранить их и заново подать документы в регистрирующий орган. Иногда же Росреестр отказывает в регистрации, потому что не признает заявителя собственником», — говорит Илья Бахилин.

Надежда Полищук напоминает, что основанием для отказа в регистрации по закону является приостановка процедуры Росреестром. Для этого есть ряд распространенных оснований:

• неполный комплект необходимых документов;
• отсутствие подлинников документов;
• ошибки и неточности при их составлении;
• недостоверные сведения в документах;
• с заявлением обратился человек, у которого нет на это права.

Также откажут, если лицо, указанное как правообладатель, не может подтвердить свои права на объект. Во всех перечисленных случаях Росреестр дает срок в три месяца для приведения комплекта документов в порядок. Также он может приостановить регистрацию еще на шесть месяцев по заявлению правообладателя.

В том случае, если сам правообладатель уклоняется от регистрации прав на недвижимость в Росреестре, он не сможет владеть, пользоваться и распоряжаться этим имуществом. Кроме того, отсутствие регистрации прав на недвижимость может заинтересовать налоговиков, так как она является объектом налогообложения.

Без регистрации человек не сможет получить деньги в банке под залог, а в случае утраты имущества ему могут не выплатить компенсацию.

Кроме того, без выписки из ЕГРН новый собственник не может рассчитывать на налоговый вычет.  

Что такое приобретательная давность как основание получения права собственности

Закон допускает пользование и владение объектом недвижимости без регистрации права собственности, но при соблюдении целого ряда факторов. Существует такое понятие, как приобретательная давность. Это срок, по истечении которого можно получить право собственности при условии добросовестного, открытого и непрерывного владения объектом как собственным имуществом. Для недвижимости этот срок составляет 15 лет, для иного имущества — пять лет. Как разъясняет Надежда Полищук, критерии означают следующее:

• Добросовестность подразумевает, что гражданин, получая недвижимость во владение, не мог знать об отсутствии основания для получения права собственности. То есть, например, его ввели в заблуждение о последствиях сделки с недвижимостью и убедили, что он станет собственником, хотя по закону это не так.  
• Открытость выражается в том, что человек не скрывает факт нахождения объекта во владении. «Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества», — уточняет Полищук.
• Под непрерывностью владения имеется в виду, что оно не прекращалось в течение 15 лет. Причем закон не считает передачу объекта во временное владение другому лицу прерыванием срока владения. Этот срок включается в требуемые 15 лет.
• Владение объектом как своим собственным означает, что речь не идет о договорах аренды, безвозмездного пользования и так далее, а только о собственности.

Если ситуация соответствует всем приведенным условиям, для получения полноценного права собственности человек может обратиться в суд с соответствующим иском. При подтверждении всех нужных оснований суд может вынести положительное решение — этот документ и будет основанием для регистрации права собственности в Росреестре.  

Еще одно основание возникновения права — признание права на бесхозяйный объект недвижимости. Бесхозяйная недвижимость принимается на учет Росреестром по заявлению местных властей, а потом по суду признается право собственности.

Дачная амнистия: как в упрощенном порядке зарегистрировать право собственности  

С 2006 года в России действует так называемая дачная амнистия — это свод поправок в законодательстве, которые дают возможность зарегистрировать право собственности на дома и земельные участки по упрощенной схеме. Для таких объектов недвижимости не потребуется получать уведомления о начале и завершении строительства, разрешения на ввод в эксплуатацию и т. д.

Действие поправок неоднократно продлевалось, на данный момент воспользоваться дачной амнистией можно до 1 марта 2031 года.