Что такое кадастровая стоимость недвижимости, как ее узнать и как определяется

Кадастровая стоимость — это оценка недвижимого имущества государством. Органы власти проводят оценку по утвержденной методике, и этот параметр может существенно отличаться от рыночной стоимости. Как узнать кадастровую стоимость своей недвижимости, как назначается стоимость по кадастру, на что она влияет и зачем её знать — разбираем в статье. А также рассматриваем способы, как можно ее оспорить.

Отличия кадастровой стоимости от рыночной

Рыночная стоимость квартиры, дома — это цена, о которой договорились обе стороны сделки, продавец и покупатель. На эту цену влияют разные факторы: площадь недвижимости, этаж, год постройки, наличие и состояние инженерных коммуникаций, планировка и проведённый ремонт, транспортная доступность и инфраструктура. Полный перечень включает больше критериев и зависит от конкретного объекта.

Стоимость по кадастру устанавливают в конкретном регионе на основе среднестатистической цены. Множество похожих объектов недвижимости группируют и определяют для них стоимость на конкретную дату. 

Рыночная стоимость меняется постоянно, кадастровая фиксируется на определённый законом срок.

Как узнать кадастровую стоимость

Кадастровую стоимость объекта недвижимости можно выяснить с помощью адреса объекта или его кадастрового номера.

На сайте Росреестра есть несколько сервисов для того, чтобы узнать кадастровую стоимость объекта:

• справочная информация по объектам недвижимости в режиме online
• портал НСПД (для земельных участков и объектов капитального строительства — зданий, сооружений)

Для получения информацию об объекте, достаточно выбрать объект на карте по кадастровому номеру или использовать расширенный поиск.

Кроме того, можно воспользоваться сервисом «Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки», а также узнать кадастровую стоимость через свой личный кабинет на сайте ФНС России. Этот способ подходит только для принадлежащих вам объектов недвижимости, по которым уплачиваются налоги.

Кроме этого, можно заказать выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Она предоставляется бесплатно в течение 3 рабочих дней. Ее можно заказать онлайн через Госуслуги, а также лично в офисах МФЦ.

На что влияет кадастровая стоимость

Кадастровую стоимость недвижимости берут во внимание при расчете налогов (например, на землю или имущество). Госпошлину при обращении в Росреестр за государственной регистрацией прав на недвижимость, к нотариусу или в суд зачастую тоже определяют на основе этого параметра.

Налог на имущество

Собственники квартир, домов, земельных участков платят налог, базой для расчета которого выступает кадастровая стоимость объекта (НК РФ статья 403). Формула расчёта выглядит так: налог = стоимость по кадастру (на 1 января расчётного налогового года) × налоговая ставка.

Налог на доход физлиц при продаже жилья

По факту продажи объекта недвижимого имущества собственник платит НДФЛ, если срок владения составляет менее 3 или 5 лет в зависимости от ряда моментов.

С 2025 года при продаже жилья применяется прогрессивная шкала налогообложения:

• Если прибыль с продажи недвижимости до 2,4 млн руб., ставка будет 13%. 
• Если больше 2,4 млн руб., налог считается так: 312 000 руб. (13% от суммы прибыли 2,4 млн руб.) 15% от суммы прибыли, которая превышает порог в 2,4 млн руб.

Важно понимать, что налоговая база рассчитывается от прибыли, как разница между ценой продажи и первоначальной стоимостью приобретения (а не с полной суммы сделки).

Если сумма сделки по продаже меньше, чем стоимость по кадастру (на 1 января года продажи), умноженная на 0,7, то доходы налогоплательщика от продажи недвижимости считаются равными 0,7 кадастровой стоимости такого имущества  (Статья НК РФ ст. 214.10).

Налог на дарение квартиры

За квартиру, комнату или дом, полученные в подарок, получатель обязан уплатить 13% дохода. Доходом в данном случае считается стоимость подаренного объекта по кадастру.

Близкие родственники освобождаются от уплаты этого налога.

Нотариальные удостоверения сделок с недвижимостью

Кадастровая стоимость недвижимости может потребоваться и для расчета государственной пошлины нотариусами при удостоверении следующих сделок:

• по продаже собственности несовершеннолетних;
• по продаже доли одним из владельцев при общей долевой собственности;
• по дарению.

За удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества супругу, родителям, детям, внукам размер пошлины в зависимости от суммы сделки следующий:

• до 10 000 000 рублей включительно — 3 000 рублей 0,2% оценки недвижимого имущества (суммы сделки);
• свыше 10 000 000 рублей — 23 000 рублей 0,1% суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 50 000 рублей.

За удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества другим лицам в зависимости пошлина составит:

• до 1 000 000 рублей включительно — 3 000 рублей 0,4% суммы сделки;
• свыше 1 000 000 рублей до 10 000 000 рублей включительно — 7 000 рублей 0,2% суммы сделки, превышающей 1 000 000 рублей;
• свыше 10 000 000 рублей — 25 000 рублей 0,1% суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, а в случае отчуждения жилых помещений (квартир, комнат, жилых домов) и земельных участков, занятых жилыми домами, — не более 100 000 рублей.

Для чего нужно узнавать стоимость по кадастру

Информация о кадастровой стоимости объекта пригодится:

Для расчета налогов. ФНС рассчитывает налоги самостоятельно. Но если собственник хочет заранее просчитать траты, кадастровая стоимость жилья поможет. Также покупатель может до подписания договора узнать размер налога на приобретаемую недвижимость.

При оформлении наследства. Чтобы получить свидетельство о праве на наследство, нужно оплатить госпошлину. Нотариус рассчитывает ее размер с учётом кадастровых данных из ЕГРН.

При получении кредита на ипотеку. Эту информацию об объекте банки запрашивают вместе с отчётом об оценке имущества.

Для подачи документов в суд. Если предметом иска выступает объект недвижимости, госпошлина тоже рассчитывается от его кадастровой стоимости. 

Кто и как рассчитывает стоимость 

В регионах оценку проводят бюджетные учреждения по решению региональных, местных органов власти. Расчёт ведётся на основании методических указаний Росреестра.

Как часто проводят кадастровую оценку

Государственная кадастровая оценка проводится каждые 4 года. В городах федерального значения (Москва, Севастополь, Санкт-Петербург) — каждые 2 года.

Какие данные используются для расчета 

Для расчета стоимости по кадастру используются сведения о:

• местоположении объекта недвижимости;
• годе и материалах постройки;
• серии многоквартирного дома;
• состоянии недвижимости (ветхое, аварийное);
• наличии обременений;
• реконструкции объекта и другие факторы, предусмотренные методическими указаниями.

Можно ли оспорить кадастровую стоимость и как это сделать

Если стоимость по кадастру не отражает реальной ценности объекта, с ней можно не согласиться. Есть два способа оспорить кадастровую стоимость — через комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости либо через суд.

Оспаривание через комиссию

Досудебное урегулирование спора проводит комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Комиссия создается исполнительным органом государственной власти соответствующего субъекта РФ. Например, в Московской области таким органом является Министерство имущественных отношений Московской области.

Заявление в комиссию подаётся в произвольной форме. Главное — указать причины, по которым заявитель считает стоимость ошибочной. В течение месяца с момента поступления документов комиссия обязана вынести решение.

Оспаривание кадастровой стоимости через суд

Заявитель подаёт либо иск по оспариванию стоимости, либо заявление об оспаривании решения комиссии. Суд рассматривает заявление и выносит решение в течение двух месяцев, а если вы оспариваете решение комиссии — в течение месяца.

Какие документы необходимы для суда и комиссии 

К заявлению по оспариванию кадастровой стоимости приложите:

• выписку из ЕГРН;
• копию договора продажи, дарения или другого документа о передаче прав;
• подтверждение недостоверности сведений об объекте, которые были использованы для определения его стоимости;
• отчёт об оценке стоимости объекта — документ нужен, если рыночная цена не совпадает с кадастровой;
• другие документы по необходимости.

Помимо искового заявления, в суд предоставляют: 

• доверенность, если заявление подаётся представителем;
• диплом о высшем юридическом образовании представителя; 
• иные документы, которые заявитель посчитает нужным представить. 

Подведем итог

• Кадастровую стоимость устанавливает государство на конкретный срок и для каждого региона.
• К этому критерию обращаются, чтобы уточнить налог при продаже недвижимости, рассчитать налог на имущество или землю, скорректировать размер госпошлины и в ряде других случаев.
• Кадастровая стоимость устанавливается на срок от двух до пяти лет, разница между рыночной и кадастровой может достигать 20–30%.
• Стоимость конкретного объекта недвижимости вы можете узнать, заказав выписку из ЕГРН или в режиме онлайн на портале Росреестра. 
• Закон позволяет оспорить кадастровую стоимость двумя способами — через комиссию при Росреестре или в суде.