Получить в подарок недвижимость можно в любом возрасте, но в сделках с несовершеннолетними всегда есть множество нюансов. Разбираемся вместе с экспертами, как оформить на ребенка дарственную на квартиру, дом или долю в них и сколько это стоит.
Можно ли оформить договор дарения на несовершеннолетнего
Для того чтобы оформить дарственную на квартиру на ребенка, нет законодательных препятствий, но важно, чтобы все было сделано законно и правильно. Поэтому, если одаряемому не исполнилось 18 лет (а это и означает, что стороной сделки с жильем выступает несовершеннолетний), в сделках обязательно участвуют родители.
«Несовершеннолетние до 14 лет не могут получать недвижимость в дар от своего имени. Поэтому договор будет подписывать его родитель, действующий в интересах своего ребенка. Если же его подпишет сам малолетний, то сделка будет ничтожной, и Росреестр не зарегистрирует переход имущества», — разъясняет адвокат КА «Юков и партнеры» Илья Бахилин.
А вот если нужно оформить дарственную на ребенка в возрасте 14 лет или старше, он самостоятельно будет выступать стороной сделки. В этом случае на несовершеннолетнего можно оформить договор дарения, но с письменного согласия родителей. Если оно не получено, сделку могут признать недействительной по иску законных представителей.
Однако у этого правила есть исключение: согласие законных представителей не требуется, если несовершеннолетний приобрел полную дееспособность в связи с эмансипацией или вступлением в брак.
Эмансипация производится по решению органа опеки и попечительства — с согласия обоих родителей, усыновителей или попечителя либо при отсутствии такого согласия — по решению суда (п. 1 ст. 27 ГК РФ).
Эмансипация в данном случае — юридический термин: согласно ст. 27 Гражданского кодекса, несовершеннолетний в возрасте 16 лет или старше может получить статус полностью дееспособного, если трудоустроен по трудовому договору либо с согласия родителей занимается предпринимательской деятельностью.
Как подарить ребенку имущество
Движимое имущество (например, автомобиль, деньги) дарить ребенку проще: в ряде случаев для этого вообще не нужен договор, достаточно устного подтверждения дарителя.
«В любом случае необходима письменная форма, — говорит эксперт. — До совершеннолетия все сделки требуют согласия родителей, с 14 до 18 лет ребенок вправе только подписывать документы».
Более того, с 13 января 2025 года договоры дарения недвижимости, заключенные между гражданами, подлежат нотариальному удостоверению.
Как оформить дарственную несовершеннолетнему. Список необходимых документов
В обязательном порядке для оформления дарственной в этом случае понадобятся:
- Паспорт дарителя.
- Свидетельство о рождении либо паспорт одаряемого.
- Документы на недвижимость: выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности.
- Паспорт одного из родителей (либо усыновителей или попечителей).
В зависимости от типа сделки могут потребоваться и другие документы, среди них:
- согласие супруга, если недвижимость в совместной собственности;
- согласие родителей, если даритель тоже несовершеннолетний;
- доверенность, если даритель не может действовать напрямую (в случаях, когда недвижимость дарят родители, доверенность не нужна) и др., если сделка совершается по доверенности, то доверенность должна содержать полные имена одаряемого, и описание имущества, которое будет подарено.
Многие интересуются, можно ли оформить дарственную на ребенка, который в силу малого возраста, например, ему всего несколько месяцев, не понимает смысла подарка и не может осознанно его принять. Да, это вполне возможно, но принимающая сторона и ее согласие все равно необходимы. В данном случае при оформлении как одаряемый обычно указывается родитель.
Что обязательно должно быть в договоре дарения квартиры ребенку
Теперь о том, как именно можно оформить дарственную на несовершеннолетнего. Сама форма такого документа строго не регламентирована, нет обязательных требований к числу и содержанию разделов и к уровню детализации.
Но существуют определенные правила, которые надо соблюсти, чтобы его без проблем зарегистрировал Росреестр. Кроме того, в случае необходимости соблюдение требований будет основанием для признания факта дарения судом.
- Во-первых, это название документа. Закон не запрещает именовать его дарственной. Но лучше указать «Договор дарения», поскольку именно такая форма закреплена юридически.
- Во-вторых, документ содержит дату и место составления (название населенного пункта: например, г. Москва или пос. Новосиньково).
- В-третьих, имена и паспортные данные (либо данные свидетельства о рождении лица младше 14 лет) дарителя и одаряемого. Паспортные данные могут быть вынесены только в финальный блок с реквизитами.
Кроме того, документ должен содержать описание объекта недвижимости: адрес, площадь, кадастровый номер.
Важно также, чтобы были соблюдены и прописаны все вышеперечисленные требования к участникам сделки. Так, если родители хотят оформить квартиру на ребенка возраста 14-18 лет, в договоре дарения квартиры ребенку обязательно должно быть указано, что он действует с согласия родителей.
«Желательно приложить такое согласие к договору и указать, что даритель с ним ознакомлен, — рекомендует Илья Бахилин. — В договоре дарения с ребенком до 14 лет должны быть указаны реквизиты родителя (паспортные данные, дата рождения, адрес и т. д.) и данные ребенка (данные свидетельства о рождении, место регистрации, дата и место рождения)».
«Копия свидетельства о рождении подается в Росреестр вместо паспорта при оформлении дарения квартиры ребенка в возрасте до 14 лет. Также нужна копия паспорта родителя. А при дарении несовершеннолетнему, который старше 14 лет, в Росреестр нужно подать согласие родителей», — отметил он.
Таким образом, при дарении недвижимости ребенку в возрасте от 14 до 18 лет родитель удостоверяет у нотариуса отдельное согласие на совершение такой сделки ребенком либо такое согласие может быть включено в сам текст договора дарения (в таком случае родитель подписывает договор наряду с ребенком).
На практике эти документы довольно часто не предоставляют, что ведет к приостановке регистрации перехода прав на недвижимость, подчеркивает юрист.
Сроки и стоимость оформления дарственной
Теперь разберемся в том, какую дарственную можно оформить на детей и сколько это будет стоить. Договор дарения движимого имущества оформляется быстро и бесплатно, вся процедура, если речь, например, об автомобиле, занимает полчаса. Оформить дарственную на несовершеннолетнего ребенка, если речь о недвижимости, несколько сложнее: права на такие объекты регистрируются Росреестром, и требуется оплатить пошлину. Нотариальное удостоверение в таком случае обязательно.
Если задача — оформить дарственную на дом на детей, уплатить придется больше, чем при дарении одного только участка: размер пошлины может составить от 700 руб. (земельный участок без дома) до 4 тыс. руб. (квартира или дом, если кадастровая стоимость не определена или не превышает 20 млн руб.).
За участие в сделке нотариуса придется заплатить нотариальный тариф и услуги по составлению договора. Сумма за удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества, рассчитывается супругу, родителям, детям, внукам в зависимости от суммы сделки:
- до 10 000 000 рублей включительно — 3 000 рублей 0,2% оценки недвижимого имущества (суммы сделки);
- свыше 10 000 000 рублей — 23 000 рублей 0,1% суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 50 000 рублей.
С июля 2025 года на госпошлину за нотариальное оформление договора дарения недвижимости между членами семьи и близкими родственниками действует 50%-я скидка.
Налогообложение при дарении детям
Налога на дарение недвижимости как такового в РФ не существует, но возникает необходимость уплатить налог с дохода физических лиц (НДФЛ) — это 13-15% прибыли. Но если даритель и одаряемый — близкие родственники, НДФЛ платить не придется. Таковыми признаются дети и родители, официальные супруги, внуки и дедушки (или бабушки), братья и сестры (полностью родные или имеющие одного общего родителя).
По закону, напоминает адвокат КА «Юков и партнеры» Илья Бахилин, налог с подаренной недвижимости платит одаряемый. Но несовершеннолетние не могут выступать налогоплательщиками, и эта «детская» обязанность переходит к родителям.
«Если же дарителем был член семьи или близкий родственник ребенка, то налог платить не нужно», — добавляет юрист.
Несовершеннолетние дети являются налогоплательщиками и обязаны уплачивать налоги на имущество, находящееся у них в собственности. При этом они участвуют в налоговых отношениях через своих законных представителей — родителей, усыновителей или опекунов.
Если недвижимость передается несовершеннолетним в дар не от близкого родственника, его родители (либо усыновители или попечители) должны действовать по стандартным правилам уплаты НДФЛ: заполнить и подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ.
Согласно налоговому календарю, подать ее надо в срок до 30 апреля, а заплатить налог — до 15 июля года, следующего за тем, когда было зарегистрировано право собственности.
