Зачем нужен договор аренды: преимущества для арендатора и хозяина квартиры

Правильно составленный договор аренды жилья защищает интересы обеих сторон. Если есть контракт, то отношения арендатора и собственника недвижимости существуют на понятных условиях, и их соблюдение обеспечивает каждому спокойствие.

Какие еще преимущества дает договор аренды и что включить в документ — рассказываем в инструкции.

Что такое договор аренды

Договор аренды квартиры — это юридический документ, который заключают арендодатель (владелец квартиры) и арендатор (человек, который арендует квартиру) для установления правил и условий аренды. Он играет важную роль в обеспечении ясности во взаимоотношениях и защиты интересов обеих сторон при сдаче в аренду жилого помещения. Есть несколько причин, почему договор аренды считается важным шагом, который не стоит пропускать. Вот зачем нужен договор аренды квартиры:

• Установление прав и обязанностей. Договор аренды подробно описывает права и обязанности как владельца квартиры, так и арендатора. Это включает в себя срок аренды, порядок оплаты, правила пользования квартирой, а также обязанности по ремонту и обслуживанию.
• Определение стоимости аренды. Договор фиксирует сумму арендной платы, сроки ее уплаты и методы расчета. И даже формат оплаты (деньгами, ремонтом или услугами). Это помогает избежать недопониманий и конфликтов между сторонами в будущем.

Защита прав собственника. Договор аренды включает в себя пункты, направленные на защиту интересов собственника жилья, например, правила поддержания порядка, запрет на подселение (и субаренду) без его согласия и другие. А также условия оплаты жилья. 

Защита прав арендатора. Договор также предоставляет защиту прав арендатора, устанавливая правила, которые собственник квартиры обязан соблюдать, например, по вопросам безопасности, ремонта и предоставления необходимых услуг. А также защищает квартиросъемщика от внезапного выселения или повышения стоимости аренды. 

Урегулирование споров. В случае возникновения споров между арендодателем и арендатором договор аренды послужит источником правил для урегулирования конфликта, в том числе через суд. 

Фиксация состояния квартиры. В договор можно включить описание исходного состояния квартиры. Это минимизирует расхождение во мнениях о том, что было сломано в процессе проживания арендатора.

Таким образом, договор аренды квартиры обеспечивает четкость, стабильность и защиту прав и интересов каждой стороны в процессе аренды жилого помещения.

Чем отличаются договор найма и договор аренды 

Юридически договор найма — один из видов договора аренды. Особенность в том, что по такому договору арендуются только жилые помещения, а арендатором всегда будет физическое лицо. Если квартиру арендует юрлицо, то ему уже придется делать это по договору аренды. И в целом договор аренды имеет более широкую область применения — арендовать можно любую недвижимость, будь то коммерческий склад, гараж или апартаменты. Нет никаких ограничений и по составу сторон договора.

В обычной жизни в разговорах о найме жилья используют «договор аренды», в этом нет ничего необычного. И даже если вы вдруг неправильно указали название договора — не волнуйтесь, это некритично. Договор все равно будет действительным, и в случае конфликта к нему будут применяться нормы о найме жилых помещений. 

На какой срок заключают договор аренды

Собственники имеют право на заключение договора аренды на короткий или длинный срок. Краткосрочные договоры чаще всего подписывают на 11 месяцев — тогда их не нужно регистрировать в Росреестре. Но можно заключить и долгосрочный договор — на три или пять лет. Тогда он должен быть зарегистрирован. На обязательство владельца жилья платить налог на получаемый от аренды доход длительность договора никак не влияет. Налог нужно платить в любом случае.

Краткосрочный договор можно продлевать, заключая к нему дополнительное соглашение, или же подписывать новый. Долгосрочный договор тоже можно прервать досрочно — по соглашению сторон или на условиях, закрепленных в таком договоре. Если этого не сделать, договориться «в процессе» будет сложно. Ситуация рискует перерасти в конфликт и закончиться судом. И даже это поможет не всегда — выселить жильца просто потому, что изменились ваши планы на квартиру, не получится. 

По закону расторгнуть договор без согласия другой стороны можно будет только в случае существенных нарушений, например, арендатор не платит аренду больше двух месяцев подряд или арендодатель мешает пользоваться квартирой на согласованных условиях.

Закрепить в договоре можно не только порядок расторжения, но и другие условия — например, что залог или уже внесенная арендная плата при досрочном расторжении договора не возвращается либо что арендодатель обязан предупредить арендатора о расторжении не менее чем за месяц.

Как подготовиться к заключению договора аренды

Подготовка к заключению договора аренды сводится к проверке документов и состояния квартиры. Арендатор должен проверить паспорт владельца квартиры и документы, подтверждающие право собственности на жилье, которое будет сдаваться. Это могут быть договор купли-продажи квартиры, договор меня, но лучшим вариантом будет свежая выписка из ЕГРН, так как она отображает права на жилье на текущую дату.

Если в выписке из ЕГРН говорится, что у жилого помещения несколько собственников, имеет смысл пригласить на подписание всех: это минимизирует риск, что кто-то окажется не согласен с тем, что квартира сдана. Риелторы рассказывают, что недовольные совладельцы могут доставить много неудобств: от спонтанного визита в квартиру до настаивания на расторжении договора. 

Если предполагается, что счета за коммунальные услуги оплачивает арендатор, то ему имеет смысл ознакомиться с последними оплаченными квитанциями и зафиксировать в договоре показания счетчиков на дату заезда в квартиру. Это поможет не оказаться в ситуации, когда на нового жильца переходит чужой долг за воду, свет, вывоз мусора и прочие статьи коммунальных расходов.

Собственнику квартиры нужно проверить паспорт будущего жильца. Нелишним будет проверить его подлинность (арендатор, собственно, тоже может проверить паспорт владельца квартиры). Эта функция доступна на портале «Госуслуги». Для этого в поисковой строке нужно ввести запрос «проверить подлинность паспорта», затем вбить серию и номер проверяемого документа и следовать навигации сайта.

Эксперты рекомендуют обратить внимание на страницу с регистрацией. Если будущий жилец зарегистрирован в другом регионе, то по закону собственник должен оформить ему временную регистрацию. Многие боятся это делать, считая, что таким образом у жильца возникает право распоряжаться квартирой. Это не так. Кроме того, такую регистрацию можно прервать в одностороннем порядке по желанию владельца жилого помещения.

Что проверить в квартире

Если квартира сдается с мебелью, нужно посмотреть, в каком она состоянии. Убедиться, что исправно работают сантехника и бытовые приборы, если они есть. Стоит обращать внимание на целостность покрытий стен и пола, а также окон.

Риелторы советуют составлять подробную опись имущества, чтобы по окончании арендных отношений не возникало финансовых споров. В описи указывают, что, в каком количестве и в каком состоянии остается в квартире на время сдачи в аренду.

Если в помещении нет необходимых вещей, например, холодильника или стиральной машины, то условия покупки тоже нужно обсудить на этапе подготовки. Нередко хозяева соглашаются на покупку в счет арендного платежа.

Как правильно составить договор аренды

Составление договора аренды требует внимательности и точности, чтобы избежать недопониманий и конфликтов в будущем. Можно скачать шаблон в интернете, но знать, что должно быть в договоре аренды, необходимо:

• В договоре указывают ФИО сторон и паспортные данные.
• Обязательно описание квартиры — адрес, площадь, количество комнат. 
• Срок аренды — дату начала и окончания договора. Если предусмотрена возможность продления, условия пролонгации тоже надо зафиксировать (например, с повышением арендной платы, обязательным ремонтом кухни или заменой сантехники).
• Арендная плата. Указывают размер платы, срок ее внесения и способ оплаты (кто-то предпочитает получать средства на банковскую карту, кто-то забирать деньги лично, заодно проверяя состояние квартиры). Если предусмотрено изменение арендной платы, это тоже надо вписать: когда и на какую сумму она изменится.
• Залог и штрафы. Залог обычно равен одной сумме месячной аренды. Штрафы —  опционально. Их сумма зависит от того, насколько дорогие мебель и ремонт в квартире. Помимо штрафа за порчу имущества, можно предусмотреть ответственность за просрочку оплаты аренды. 
• В пункте «Права и обязанности сторон» должно быть написано о своевременной оплате аренды жилья и прописаны другие условия: например, ремонт и обслуживание мебели и техники, содержание квартиры в чистоте и тому подобные пункты. 
• Отдельно стоит определить, какие виды работ могут выполняться арендатором без согласия арендодателя, а какие нет.
• В договоре должны быть правила относительно животных (если разрешены), курения, подселения или субаренды.
• Один из самых важных пунктов — разрешение споров. О том, как это будет происходить, следует договариваться до их возникновения. Так же как и об условиях расторжения.
• Подписи и дата. Договор подписывают и арендатор, и владелец жилья. У каждой стороны остается один экземпляр. 

Расторжение договора аренды

Договор может прекратить действие, если закончился срок, на который он был заключен. А может быть расторгнут до истечения срока действия. Во втором случае обязательно нужно прописать, на каких условиях состоится расторжение: по каким причинам это вообще возможно, сколько времени отводится на то, чтобы освободить квартиру, в каком состоянии она должна быть.

Также следует прописать срок, за который каждая сторона предупреждает о грядущем расторжении. Например, сообщить жильцам, что «уехать надо завтра», не получится. Так же как и жильцу съехать внезапно, в связи с чем собственник потеряет доход, на который рассчитывал.

Когда условия понятны заранее и жилец на них соглашается, можно избежать многих конфликтных ситуаций при наступлении в том числе неожиданных изменений у любой из сторон.